太原市铜锣湾广场项目地推广策略简报.ppt

让【铜锣湾】清晰起来 ——铜锣湾广场项目推广策略简报;目录 一、区域市场分析 二、项目SWOT分析 三、客源分析 四、项目经营及业种建议 五、广告总精神 六、推广表现 七、行销策略及分期 八、贩促SP活动及实施 九、预算及媒体投放安排 十、开发商需配合解决事宜 ;一、区域市场分析 ;;本案; 区域业态现况简析 由于太原独特的地理条件及位置，导致太原市人们的投资渠道少，而山西又是产煤大省，大量的资金由于投资渠道的问题而闲置下来，从而引起了商业地产的火爆。 商业地产的火爆不能说明商业的繁荣，从经营情况来看，太原的商业经营入不敷出的例子比比皆是，从这一点看，商业的经营情况直接影响着商业地产的发展。;1、近年太原市的商贸业发展较快，但也暴露出一些问题：一是商业网点数量逐年增加，消费却相对不足。一方面是由于太原市城镇居民可支配收入较低，2003年仅为北京的61％，上海的59％；另一方面人均社会消费品零售总额仅占到可支配收入的77％，为北京的49％，上海的43％。这也是目前太原商业发展的“致命”弱点。 ; 3、从经营方式来说，太原绝大多数以招租返租方式为主，承诺给客户的投资回报率在6%到10%间，返租时间多为3－5年。经营方式十分相似，只是在售价上有些差异而已。由于招租返租形式的参与机构多，风险大，所以国家对这种经营方式持一种不支持的态度。 4、专业商业经营顾问公司没有介入,使太原商业经营十分混乱。 5、太原人的维权意识十分差，投资商业地产的意识十分强烈，对风险的估计不足，一旦出现经营不善，会严重影响投资者的投资欲望。 ; 6、商业地产的投资热基本上是一促而就的，需求性购买量小，投资性购买量远远大于开发商的想象，从经济学的角度来讲，是十分容易形成商业地产的泡沫，有价无市，从而严重影响商业地产的发展。 7、就柳巷商业街来说，历史渊源久远，已渐渐不能适应现代消费者的需求，而已建成的商业项目上各自经营，独立做战，不容易形成有效的商业氛围，只有华宇、贵都、御花园三个项目赚钱，其他大多数的商业项目处在亏本的境地； 8、柳巷内，短短的数百米，商业地产项目的总和超过50万平方米，而且还有新项目在不断上马，竞争会越来越激烈。 ;二、项目SWOT分析 ;1、身居太原迎泽商贸金圈，扼守柳巷金街咽喉，太原商贸中心、 行政中心、CBD中心铂金地位。 2、集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游等为一体的SHOPPING MALL商业模式，规模太原第一。 3、与深圳铜锣湾百货的强强联手，知名度较高，品质与规划水平为当今太原商业地产翘楚。 4、3年包租的营销模式、年收益8%的租金承诺，为消费者选择本项目提供了强有力的心理支持。 5、旧城改造步伐力度很大，投资性购房增多，本项目处于城市投资集中区域。 6、太原市重点工程，政策面支持力度较大，同时近期就将开业对购买面也是一大利好刺激。Strengths 优势 ;1、投资回报率的进一步确认和明晰； 2、行销策略的定位和通路的丰富； 3、进行现场包装，加大广告推广的力度；;三、客源分析;前言 鉴于产品（商铺）的主要特性，客户主要来源于太原市的各种商品经营者、购置商铺用于投资者，及周边城市（大同、榆次、晋中、运城等）的各种商品经营者、投资者。 此外，迈向国际的太原市四海商贾云集，在太原的外地人（北京、天津、石家庄等城市）是本项目去化过程中不可小觑的力量。 ;WHO 谁来买？;储蓄不少于50万元； 家庭年收入不低于20万元； 平均年龄35岁左右（26-45岁）； 大部分为三、四口之家，少数2人世界 ； 文化水平一般，投资意识较强； 职业构成 · 商人、小私营业主、公务员70%， · 公司中高层管理人员和其他高收入行业的高收入人群30% 置业性质分类 · 投资/转租为主：60-70% · 自用/置业为辅：30-40% 区域客户来源 · 主力区域： 太原市 60% · 次主力区域35%：周边地市25%、省内二级城市10% · 其他5%： ;消费者写真 ;钟太太/置业自营 36岁，私营业主 购买商铺的主要动机是为了提升两人的生活质量，同时也不失为一种比较稳妥的投资方式。 购买目的：二次置业，自营 选择位置：步行街 2层（30平方米左右） 业 种：精品皮具店 选择原因： 1、熟悉该区域商业环境（商业旺区、市心）。 2、面积及物业管理（面积适中、实用，安全） 3、客源有保证、性价比高。 ;罗先生/投资收租 32岁，公务员 由于目前缺乏更丰富的投资渠道，股市长期低迷不振，期货、收藏等又需要相当的专业知识，综合风险和个人投入两方面的考虑，买铺收租比较适合于我。;描述目标