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会员资料 仅供参考 房 地 产 业 要 参 住房和城乡建设部政策研究中心 主办 2013年07月01日（第27期） 本期要目 楼市“差了钱”才能控房价土地热潮蔓延至二三线城市 4 高房租成年轻人逐梦阻力 7 “限购令”难管预期 10 银行“钱荒”波及房地产中国城镇化面临着重大制度障碍2013年1-4月重庆市房地产市场运行分析各国房产税的细节比较 21 每周报告：2012年1-4月全国商品房建筑情况 　　　　　本周分析 本 期 评 论 楼市“差了钱”才能控房价 楼市调控不断加码，但房价却依然坚挺。房企不差钱、楼市不缺钱是房价易涨难跌的重要原因之一。回顾房价真正出现下降的2008年和2011年，最终促使开发商降价的是其越崩越紧的资金链。 因此，在限购、限贷甚至限价都不能使房价出现真正下降的情况下，改变当前楼市不差钱的现状才能控住房价。 楼市对资金可以说比较敏感，资金收缩对房价的调控作用比行政性的调控更加直接有效。尽管目前楼市仍是不差钱，但近期宏观面、中观面和微观层面的一些变化都显示楼市不差钱的状态或将出现改变。 首先，是在宏观层面上，随着美元的升值，国际热钱正在从亚洲市场流出。5月份中国新增外汇锐减，央行最新公布的金融机构人民币信贷收支表显示，5月末金融机构外汇占款余额环比增幅骤降逾七成。 近十年来，热钱流入及外汇增加，不仅让国内金融体系流动性快速增加，银行贷款快速扩张，也推动了国内房价快速上涨。据统计，2000年年末，我国金融机构外币占款余额为1.43万亿元，到2012年年末则达到24.42万亿元，2012年年末比2000年年末增长8倍多。 房价越调越涨的根源之一是货币超发。热钱的流入及外汇的大幅增加则是导致货币超发的原因之一。现在外汇增幅出现了大幅下降，这对于抑制货币超发无疑是一利好。市场上流动的钱减少了，从宏观层面上为抑制房价过快上涨创造了有利的货币环境。 其次，在中观面上，近来出台的关于加强预售资金监管和提高预售证取得门槛的政策在一定程度上会收紧开发商的资金链。 加强预售资金监管将加大开发商预售资金支取的难度，延长了预售额回笼的时间。提高预售证取得门槛则直接加大了开发商取得预售证的难度，加大开发商在前期的资金投入。在开发商所有的资金链中，相当一部分资金来源是通过预售实现的。预售款是开发商重要的资金来源，一旦前期开发资金投入加大，预售款回笼减慢无疑将会抽紧开发商的资金链。 再次，从微观面上看，北京房贷利率也出现收紧迹象。现在买房即使是首次置业者想得到八五折利率优惠也不那么容易了。一些银行将八五折利率提高了九折，部分银行甚至直接取消了利率优惠。这在一定程度上收缩了买房人的支付能力。 以上三个层面的资金如果持续收紧，无疑将改变当前楼市不差钱的状况，对于抑制房价甚至降房价将起到比行政干预更好的效果。 一 周 提 示 ◆ 中国内地房价今年首季增幅10.7%，列全球第一 根据莱坊日前发表的2013年首季《全球房价指数》报告，截至今年3月，全球房价按年平均上升6.6%，上升幅度为2010年第二季度以来最大。其中，中国香港住宅房价增幅最大，上升28%；中国内地住宅房价以23.8%的年增幅排名第二。而就季增幅而言，中国内地以10.7%的增幅名列全球第一。 从欧美国家看，美国房价按年上升10.2%，上升幅度为2006年以来最大。欧洲则是表现最差的地区，在过去12个月，一般住宅房价平均下跌0.3%，其中，希腊一般住宅房价年跌幅连续三个季度创新高，2013年首季房价按年下跌11.8%。 ◆ 央行：34.1%的居民预期下季度房价上涨 央行日前发布的第2季度调查问卷结果显示，认为货币政策适度的银行家升至近80%，34.1%的居民预期下季度房价“上涨”，企业盈利指数环比和同比分别上升2.8和3个百分点。居民偏爱的前三位投资方式依次为基金及理财产品、房地产投资和购买债券。 由央行和国家统计局合作开展的第2季度全国银行家问卷调查结果显示，银行家货币政策感受指数（选择货币政策“适度”的银行家占比）为79.3%，较上季度上升1.1个百分点；61.5%的银行家认为宏观经济“正常”，较上季度下降7.4个百分点；34.1%的银行家认为“偏冷”，较上季度提高8.8个百分点。对下季度，66.7%的银行家预期宏观经济“正常”，27.8%的银行家预期“偏冷”。 央行公布的第2季度储户问卷调查报告显示，居民物价满意指数为21.8%，比上季度提高1.8个百分点，高于前两年的平均值。其中，59.1%的居民认