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REAL ESTATE 《安邦房地产分析报告》 总第042期 北京安邦咨询公司 2004/02/29 与上海相比，北京房地产的差距在哪里？ 安邦研究总部 冀志罡 恐怕很少有哪个行业，像房地产这样具有地域特色。不同地区不同城市的房地产，其差异之大，让人很难相信属于同个国家同等发展水平的城市。比如说，北京和上海，无论其政治地位还是经济地位，在中国都属前两名，其规模与人口，也相差不多，收入方面，都排全国前列，差距都只在零头而已。但在房地产上，两个城市的差异，却可以大到让人看不懂。 这种差异，不仅仅是数量与价格上的，而是全方位的、各方面的差异。 先说价格与成交量。2003年北京商品房预售总数为114003套，销售面积为1350.67万平方米，销售总金额为864.25亿元人民币，均价为每平方米6396元人民币；这是新房，再加上经济适用房、存量房（）（）18.17万套，总面积则是2123.19万平方米。这样的成交量，比上海只能算小巫见大巫。上海内环线的房价，早已突破每平方米13000元，连郊区的房价都可以动辄达到5、6千元。据上海统计局的数据，整个上海2003年房价的涨幅为20%，而个别楼盘上涨了50%，甚至更多。成交量方面，上海去年新房成交2500万平方米，存量房成交2500万平方米，总成交量约在5000万平方米左右，这是北京的两倍多了。 价格超越北京，成交量更是北京的两倍。从统计数字上看，上海的房地产市场容量，已远远大于北京。这还仅仅是统计数字而已。 再看市场结构。北京2003年存量房市场总算有点起色，以面积计算，普通商品房交易面积占全年房屋交易面积的63%，其余是存量房。二手房交易量总算达到了21000套，勉强超过了全年房屋交易量的10%。据说，今年有望达到5万套，但这也挽回不了面子，因为上海这两年二手房市场规模已经达到17万套左右，既使把投资炒作的虚高成份去掉，也够北京追好几年的了。二手房市场的发育程度，通常是一个地区房地产市场是否成熟的标志，以房地产市场的梯级结构而言，上海是远远走在北京前面的。 投资方面，上海的房地产投资的多元化程度也超过北京。摩根斯坦利等国际大牌投资机构，早就将地产投资的目光锁定上海；香港的几大地产商，更是在上海频出重手。在上海，房地产高端市场的投资者外来人士已占到30%以上，虽有热钱炒作之嫌，但上海房地产市场的国际化程度之高，已是北京望尘莫及。相比之下，既使是华人“一哥”李嘉诚，在北京的项目也进展不顺。而包括外地在京居住人士在内（严格说来，这部分人应该算北京人），在北京住宅市场所占份额2003年也仅有26%。 抛开土地的价值不论，质量和设计是最能反映房地产附加值的，而恰恰在这个环节上，北京也输给了其他地产龙头城市。每一个到过上海的人，都会为上海建筑的现代化气息所感染，而在北京，除了极少数的几个地段，人们感受到的依然只是政治的威严，以及建筑的普遍缺乏格调。只有在概念的炒作和媒体的造势方面，北京独占鳌头，但这实在算不上什么优势。在这个资本流动越来越快也越来越容易的时代，造不出真正的好房子，迟早是要被资本抛弃的。而被资本抛弃，也就意味着被市场抛弃。 北京房地产之所以落后，既是由于“大环境”，也是由于“小环境”。北京作为一个经济中心城市，却没有可供辐射的经济腹地。这种尴尬的事实，使得北京房地产始终是关起门来搞发展，无法依靠经济的辐射力赢得自身的增值。与之形成鲜明对比的是上海。上海是长三角当仁不让的龙头，其金融与服务的辐射可达整个长三角及周边省市，反过来，这些省市的资金也竞相涌入上海，直接为上海房地产的发展提供了源源不断的活水。这种区域发展的态势，使得上海房地产的整个发展基础较之北京要雄厚得多。所以，上海的房价既使超过了北京，也未必就是“高处不胜寒”，相反，北京依靠其政治中心、权力中心的地位支持的房地产需求，却注定是一条下坡路。这是大环境。 小环境方面，上海房地产市场的开放和竞争程度远超北京。在任何一个行业，竞争都是提升质量的不二法门，竞争不足的市场，质量必定难以获得真正的提高。而长期以来，北京房地产市场却一直是在近乎封闭的环境下发展，不仅外资，连外地开发商也难以插足。这种关起门来过家家的游戏，玩下去不难，玩得精彩却不可能。而与北京相比，上海又是另一个故事了。许多本地开发商在竞争的压力下不得不向外寻求发展，就是竞争程度高的明显例证。外资以及外地开发商的大批进入，不仅带来了激烈的竞争和雄厚的资金，也带来了新鲜的理念和思想，直接提高了上海房地产开发与经营的质量和层次。类似的情景在北京就几乎不存在。我们只看到外地开发商千方百计想进北京，却很少发现北京开发商愿意走出去的。 当然，北京也在逐步的开放。我们已经可以看到外省市地产巨头们的身影。而土地政策的变革，土地市场透明度和公开性的提高，都将在源头上加强北