星彦地产2010年3月东莸馗花样年黄江项目前期定位报告及营销推广大纲.ppt

花样年黄江项目前期定位报告及营销推广大纲;——花样年黄江项目是花样年战略布局东莞的第二个项目，反映了东莞房地产市场的品牌开发商竞争进一步加剧的趋势。;报告背景 报告需要解决的问题： ?? 项目定位?? 项目营销 项目相关指标:?? 位于东莞黄江镇北岸片区，公常路旁，裕元工业区（精成科技）对面?? 总占地为9.68万平米，容积率2.5，总建面24.21万平米?? ;项目的战略发展意义;项目写作技术路线;城市规划——东莞;2009年2月27日深圳、东莞、惠州三市在深圳举行联席会议暨《推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》签约仪式，这标志着珠江口东岸经济一体化进程正式起航。 2009年5月16日三市第二次联席会议在东莞市召开，共同确定了2009年和2010年重点推进的25个合作事项，签署了界河治理、跨境公交、边界道路建设3个工作计划，并且建立了10个专责小组负责推进。 2009年9月24日深莞惠一体化第三次联席会议在惠州召开。会议审议通过了《深圳市、东莞市、惠州市规划一体化合作协议》等3个合作协议和专责小组章程，涉及三地城市规划、公共服务、交通运输等方面。 2009年12月15日深圳、东莞和惠州三市规划部门在深圳五洲宾馆举行了深莞惠三市规划部门联席会议第一次会议。三市正式签署了《深莞惠三市城市(乡)规划紧密合作框架协议》。;20940;[政府视角] “丘陵片区包含黄江片区，是东莞市域中心地带，以及深圳龙华片区的延伸。”“充分发挥其的辐射功能，重点建设成“服务松山湖，配套松山湖”，打造卫星城镇带，提高竞争力.;;黄江交通;黄江发展策略;黄江规划目标;黄江城市空间定位;黄江产业格局分布;黄江三大园区;黄江名企概况;黄江产业——IT产业重镇;黄江产业——塑胶产业重镇;黄江产业——五星酒店产业;随着莞深惠一体化进程的深化，东莞房价严重低估。投资门槛低，未来升潜巨大，将吸引更多的投资客！ 黄江，东莞中南部电子重镇，新兴产业发达，物流业波及范围广，第三产业成熟，消费力强劲。在珠三角有着广泛的知名度，而且各项产业处于上升阶段，相关的人口、固定资产投资也在持续上升，这就注定了黄江有着稳定的刚性需求。而这种稳健的固定的刚性需求是支撑房价的基础。 黄江，有轻轨、有高速，交通四通八达，对外辐射范围广，是深圳龙华片区的延伸。是深圳西部区域（公明）的延伸。是莞深一体化的最先融合区域。区域上的优势使房地产具有外向型。 黄江规划建设生态的、休闲的、现代化的城市之心， 发展起点高。从规划上看由北向南发展是个大趋势！本项目处在北部旧城组团和新城中心组团交汇处，?发展前景大。;项目写作技术路线;松山湖片区;;黄江在售居住住宅分布比较集中，主要分布在板湖村环城路周围，这一片区也是黄江政府规划的高尚住宅片区。----但是后期发展用地较少。 本项目位于黄江北岸村，公常路西侧，距离莞深高速黄江入口2000米左右距离。距离黄江镇中心5分钟左右车程。-----目前已经进入开发阶段;交易时间;项目认知——竞争态势;中惠珺庭;棕榈泉五期;富康花园;宝湖山庄;世博集团于08年10月取得地块，目前产品及规划处于报批阶段， 由于距离本项目较近，是本项目高层三房四房直接竞争对手。;金地黄江项目;众多品牌地产近期汇集于此;项目写作技术路线;本项目应该如何发展？;1、从项目地块指标判断：规模大，容积率偏高，规划受限2、从项目地块形状判断：地块方正、平整，利于整体规划3、从项目地块综合素质判断：地块占地面积较大，对产品定位有较大空可规划别墅产 ;地块景观四至 ;从景观资源分析投资价值 ;西侧;西侧;高压线对物业排布：;从投资角度对物业类型的分析;商业投资分析 东侧的商业价值大于其他地方。 不建议建设集中性的大会所。 建议会所功能分摊在商铺中去，这样可以提升商铺的价值。 根据测算商铺面积约为10000㎡。;项目写作技术路线;交通便利：距离深圳、东莞中心均半小时车程； 景观资源：山景，河景利于提升高层产品价值； 配套完善：黄江镇中心完善配套； 成本优势：楼面地价仅约1300元/㎡，大大低于金地地块的2529元/㎡，具有明显成本优势； 地块优势：地块方正、平整，利于整体规划；且可以规划别墅产品 政策优势：莞深一体化进程加快;劣势分析;供应量：黄江未来2-3年供应量较大，中惠、金地、本地块总有超过50万㎡物业推出，竞争较为激烈。 国家政策：增加了市场购买心理因素制约； 竞争威胁：临深圳的镇区对深圳客户的争夺。 品牌知名度竞争：中惠在此经营5年，金地在东莞镇区有多年开发经验。;规划：黄江新城市中心带来的机遇； 交通：轻轨改变生活。 前景：进一步与深圳接轨，成为深圳附城； 周边品牌：金地伯爵山庄高端定位；;交通便利：距离深圳、东莞中心均半小时车程； 景观资源：山景，河景利于提升高层产品价值； 配套完善：黄江