风火海工作室：成都市地区域商业市场调查结论.docVIP

成都市区域商业市场调查结论 一、调查情况汇总 （调查区域界定：成都市一环路以外） 成都商业项目类别归类： 目前成都市场商业可分为社区商业（包含大社区纯商业）、集中商业、校园及集中白领社区商业与传统商业四大类。 商业建筑形态及特点： 目前成都主要商业项目建筑形态以二层形式为主。其中沿街商业以建筑底商形式体现，以一层和二层为主。集中商业以2~4层为主，校园商业以2层式底商+小户型为主。 社区商业主题定位特点： 随着市场的发展，社区商业已从原来单一社区服务发展为多形式功能体现，目前成都社区商业已呈现出大社区商业辐射圈效应，即在传统的社区商业向区域型社区商业发展。 目前具有可比性与特点的区域型社区有： 天府长城： 天府长城依托城南副中心的腹心地理优势，同时借助其600亩的大社区支撑，规划设计了以“休闲公园式商业街”为主题概念的区域型大社区商业，其规划形成了商业总量达50000万平米左右的休闲商业中心，其功能设定在满足社区基本需求的情况下，以成都传统的餐饮、特色商业为切入口。 成都花园： 二期规划有独立商街，主题定位为“休闲娱乐一条街”。商业规划形态以水岸休闲商业街布置，建筑风格以西式风格，建筑楼层以2层为主，部分采用3-4层的机构，商业总量为20000平方米。 置信金沙园二期水街商业： 商业面积为15000平米，主题定位为“水边休闲一条街”， 4、社区商业区域分布情况 城南（包括华阳区域）总量最大，分布格局相对集中。城西为其次。城东分布较散，主要以校园经济为主。温江社区商业量小而主以社区服务为主。 5、商业规模 大型社区商业的规模主要集中在8000～30000平米规模范围内。校园单个商业的规模在30000平米左右，而传统沿街商业的规模大致在5000～10000平米之间。 6、价格区间情况 区域 城南 华阳 城西 城东 温江 一楼价格区间 6000~15000 3000~19000 5000~20000 5000~8000 3000~6000 二楼价格区间 3000—8000 2000~8000 3000~5000 3000~4000 2000~3000 租赁价格 30~150 10~40 30~100 15~70 10~40 7、商业面积规格 社区商业规格大致分为三个区间，也是市场主要需求空间：30～200平米、100～500平米和500平米以上。大部分商业采用框架结构，目的在便于购买者根据需要自由选择，加强租销灵活性。 8、租售情况 按照常规营销手段，一楼、二楼商业销售及租赁走势都比较理想，三楼租销的速度缓慢，四楼就较为困难。 9、商家主要形态 小面积商铺以个人投资者位主，自营和投资的比例相差不大，基本为1：1。大面积商业主要以餐饮、休闲连锁为主，其经营方式主要为租赁。 10、商业经营类别 社区商业由于受区域规模及区域热度及成熟度的影响，目前常规社区商业主要以沿街服务性质为主，小门面的经营类别相对较杂，但大面积商铺以茶楼、餐厅、小超市、小酒吧等休闲商业为主。 11、目前社区商业推广策略 目前成都社区商业的推广策略比较混乱，大型区域型社区商业受规模的制约，均沿用中心区集中商业“先租再卖”的策略，其主要目的是为了制造商业价值，提升商业热度，强化销售的整体效应。 12、对于商业维护与操作经营策略 目前成都小型社区商业基本是由开发商自行销售或租赁，而大型的区域型规模社区商业基本采用成立专门的招商经营公司进行整体运行，如成都成功的经营公司有“置信休闲商业资产经营公司”，成功作品芙蓉古城的整体策划、品牌引进、包装聚气、委托管理经营等。 二、调查结论表 已知商业规模 建筑形式 售价区间（元/㎡） 租价区间（元/㎡） 业态规划 主力 面积 主要推广 策略 城南 约20万㎡ 低商为主，二层商业居多 一楼6000～15000 20～150 精品店、休闲及娱乐居多 30～200㎡ 直接销售为主，其中投资型的占了较大部分 二楼3000～8000 华阳 约10万㎡ 底商为主，兼顾二层商业 一楼3000～19000 10～40 社区服务居多，经营杂乱 40～100㎡ 镇中心直接销售，次位置先租后售 二楼2000～8000 城西 约10万㎡ 底商特别活跃，兼顾多层商业 一楼5000～20000 30～100 精品店、休闲及餐饮居多 40～120㎡ 直接销售为主，社区商业是先售住房在售商业。 二楼3000～5000 城东 约6万㎡ 主要体现在校园商业居多，并以二层为主 一楼5000～8000 15～70 经营杂乱，社区、校园服务居多。 30～70㎡ 校园商业一般采用直接销售，社区商业采用先租后