重庆科尔国际项目总体地营销报告策划书.docVIP

第一章 项目所在区域概况 一、 区域商业环境 1．餐饮、娱乐： 南坪地区的餐饮、娱乐设施主要分布于南城大道片区，规模大都在100M2左右。现经营状况较好，生意较为火爆。而该片区餐饮、娱乐的租价约为50－60元／M2·月，虽然目前经营状况不错，但该路段由于车位问题一直较难吸收大型餐饮进驻。项目所在工贸片区餐饮、娱乐业并不发达，如果步行街的延伸段以及项目门前广场能够修建，本项目的裙楼部分将有可能吸引品牌餐饮、娱乐进驻。 2．金融机构： 南坪的银行证券等金融机构主要集中在步行街片区、南坪西路、南坪南路、南坪东路靠近转盘处，而规模在100M2以上的集中在南坪西路，这主要与长期以来南岸区的商业分布有关，而目前这种状况已随着区域城市建设不断改变而改变。本项目工贸片区商务环境尚未形成，但区域的未来发展：步行街的延伸段、门前广场的修建以及会展中心的建成将使商务氛围逐步形成，项目裙楼部分将有可能吸引金融机构进驻。 3．专业市场： 南坪地区的专业市场主要分布于步行街片区、南坪西路、南坪南路。所在区域交通便利，人气旺利于专业市场的发展。专业市场的经营规模较大，其经营场地主要为租赁。据了解，新建物业金信大厦裙楼为医药市场，正扬大厦裙楼为一信精品主要经营家私布艺等。本项目可根据该片区近两年发展状况和项目自身特点引入不同类别但利于项目形象和销售的专业市场。 4．大、中型百货商场、超市： 南坪地区的大、中型百货商场、超市主要集中于步行街和南坪西路上，另有重百商场、商社电器、晶都商场等。所在区域商业较为浓厚，人气较旺。项目所在地虽紧临南坪西路，但由于该片区商业不发达则显得较为冷清，需在推广中改变这一状况。 整体来看：区域内商业分布较为集中，同时有逐步向外发展的趋势。项目位于目前南坪商业中心的外围，周边商务办公环境较好。具有潜在的商业价值，在推广中应注重项目形象和区域气氛的营造。 二、区域物业供应现状： 区域内供应物业以住宅为主、单体楼为主、中低价格为主，销售状况普遍较好，但总体产品品质不高、配套设施极不完善，同时物业管理服务较差。商务方面，专业写字楼存在同样的问题——综合质素不高、配套设施不完善和物业管理服务差、建筑形象差等等，且写字楼供应较少，价格相对较高。客户购买写字楼的积极性尚未得到激发，本项目应抓住这一市场空白点，走高质低价路线，在服务、大楼外观以及公共区域包装等方面尽可能做到位、做精细。 三、区域需求趋势： 1．重庆市经济技术开发区地处该区域，同时该区域旅游业、房地产业、餐饮娱乐业等已发展迅速。近几年的时间里，南岸区已陆续进驻以上相关行业的企业和办事处，写字楼市场具有较大的需求空间。 2．由于目前供应中的写字楼从形象档次及软、硬件配套上均较为落伍低档，整个南岸区写字楼的有效需求未达到饱和，因此南岸区写字楼市场供应有一定的空缺。 3．在对消费者的调查中发现：一定量的客户对购买写字楼的认识不够，认为写字楼只需地段好，交通便利就足够了。而当一些拥有较完善的配套，办公场地优越，物管好的写字楼出现的时候，又因为价格太高而只能驻足观望。在这部分人当中多为中小型企业主。同样说明该地区写字楼市场的有效需求大于有效供应，对于本项目的营销有较大支撑。 4．步行街的建成使用，鹅公岩大桥及重庆外滩的通车，百盛、麦德龙等商家的进驻以及经济技术开发区的迅速发展，使南岸区逐渐成为主城区最大的商圈之一。旅游业、房地产业、餐饮娱乐业的迅速崛起都无疑将扩大市场有效需求，尤其是对中高档写字楼市场有一定的促进作用。 第二章 项目概况 项目规划情况 本项目地处南岸区南坪开发路，北临工贸大厦；东望南坪北路，紧临规划中的门前广场及步行街延伸段；西面为开发路及规划中的大型住宅小区世纪名苑；南靠正扬大厦。地块呈长方形，地势平坦，利用率较高。距南坪繁华商业中心举步之遥，交通极为便利。 二、项目经济技术指标 占地面积：7200平方米 总建筑面积：36023平方米 裙楼总建筑面积：9195平方米；裙楼每层面积：3065平方米； 塔楼总建筑面积：26828平方米；塔楼标准层面积：1049平方米 公摊：19％（塔楼部分, 大堂及其他公共部分的分摊面积未计入） 总户数：172户（按照未修改户型分割） 总层数：28层 容积率：５.０ 建筑密度：42－43％ 项目建筑规划现状 项目通过规划批准的地上建筑物地上总高为123米，地下1层、地上27层 -1层为车库和设备用房，面积为2960平方米车库可停放50辆车 地上裙楼有3层，层