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绿洲鑫苑项目定位报告 目 录 第一章 项目概况 …………………………………………… 2 1．1 开发单位 ………………………………………………… 2 1．2 地理位置 ………………………………………………… 2 1．3 周边配套设施 …………………………………………… 2 第二章 项目地块特征分析 …………………………………… 3 2．1 地块特征 ………………………………………………… 3 2．2 地理特征 ………………………………………………… 4 第三章 楼市与竞争环境分析 …………………………… 5 3．1 楼市及竞争环境分析 ………………………………… 3．2 项目竞争对手分析与评价 ………………………… 10 第四章 项目定位建议 ……………………………………… 16 4．1 项目定位分析 ……………………………………… 16 4.．2 项目开发建议 ……………………………………… 17 项目概况 开发单位 绿洲鑫苑项目由 有限公司开发 地理位置 绿洲鑫苑项目位于黄河路与邙山路交汇处西北角，向西不远是京广铁路线，南面黄河路，东面是邙山路。基地位置南接沙河，交通便利，地理位置较好。 周边配套设施 黄河路东段，周边生活设施比较完善。有沙北医院、食品工业中专、大高庄信用社、28公交、菜场、昆仑路小学、市八中学等，工作生活条件都一般。 项目地块特征分析 地块特征 地块具有一定的规模，地块价值相对比较高。 一是景观价值。 该地块南接沙河，河道两边都是不错的视觉景观，这一资源构成该项目最重要的景观价值。 二是注意力价值。 该地块南接交通主干道黄河路，西侧离地邙山路也比较近，还有即将打通的解放路，使该地块成为区域内注意力集中之处，这种注意力不但能带来广告效应，还能在满足部分客户新富之后潜意识上的虚荣心。 三是规模价值。 由于该项目占地约100余亩，具有一定的开发规模。大规模的开发不但为社区带来完善的生活配套，较好的社区内部居住环境；同时还降低开发商的开发成本和消费者购买成本。 四是一定的升值价值。 沙北东区是近几年漯河快速发展的地段，随着双汇国际城、银鸽新苑两个大盘启动，再加上项目周边的拥有沙河优美的自然环境和靠近金山路交通资源，东区已经成为房地产开发市场最热的地段之一。随着双汇国际城、银鸽新苑两个大盘等的住宅小区的开发建设，使该地块的价值不断予以发现和实现，使其有相当可观的价值上升空间。 房地产开发中固守的“地段第一”要领被许多开发奉为皋圭。但就目前漯河市房地产市场而言，成功开发是“地段、价值（不是价格）、注意力（营销手段的综合及其效果）合力的结果”。 这三个因素的最佳结合，仅注重地段，往往是良好地段使诸多开发项目成为平庸甚至是失败的作品。该地块并非是一流的或长期看好的居住区域。但从近期发展来看，是一处关注力（注意力）较高的居家地段。 楼市与竞争环境分析 楼市及竞争环境分析 宏观方面 漯河作为一个地级市，国家批准的内陆特区，面临市区规模小、人口少等问题，但是房地产市场的发展却非常快。随着住房制度改革的推行，货币化分房的实现，公积金和各大商业银行的贷款支持，大大提高了居民的住房购买力。 目前，摆在开发商面前的是在商品住宅的开发建设中，更要在住宅的内部质量、外部环境、配套设施和服务上下功夫。最近，有关部门经过对中高收入家庭在选购住宅时考虑的种种因素分析，结果显示：有55.5%的购房者考虑绿化率；52.76%的购房者考虑物业管理；41.67%的购房者考虑房型的合理性；33.33%的购房者考虑公共生活配套设施完善性和价格合理因素。并且，居民开始改变过去喜欢靠近商业区居住的习惯，而把崇尚自然生态，追求生活方便，作为选购房屋的首要因素。 微观环境分析 楼市开发特点 漯河通过近阶段对漯河房地产市场走访调查、分析，我们发现漯河房地产市场具有以下几个特点： 1、规模大 漯河的房地产市场是地级发展最快的几个城市之一，经过近几年的发展取得了喜人的成绩，从2001—2003年开发量、投资额、竣工量、销售量等数据都表明漯河已经进入大规模开发时代，当然这个大规模是城市规模、人口数量及开发量三者之间比，与省内其它地市相比，而不是具体数值的大小。另外规模大还体现在大盘大量的出现，据了解目前漯河规模在300亩以上的项目已经出现5—6个，如：松江新城、文萃江南、双汇国际花园、银鸽新苑、柳江新城、开源森林山庄等。 2、市场开发不规范 虽然漯河的房地产经过近几年的发展已经取得非常大的成绩，但是市场开发还存在很多不规范的地方，如：经济适用房虽然