2006柳州市和平路某项目资源禀赋分析报告.docVIP

1项目用地内部调查 1.1 地理位置基地面积47010.9㎡，约70.5亩。 1.3 基地地形地貌状况状2 项目用地周边调查 2.1 地块周边的建筑物及分类绿化景观 位于项目地块东侧。鹅山，为柳州市区第一高峰，是柳州名胜之一。唐代文学家柳宗元有五言诗《登柳州峨山》传世，并记入游记中。古人曾以鹅山柳水来概括柳州的山光水色。鹅山因山体概貌独特、险峻而充满着神秘的色彩。鹅山公园定名为柳州市“鹅山青少年公园”，是广大青少年寻幽探奇、游乐的理想之地。园内主要景点有鹅之门、索道缆车、鹅山笑佛、柳侯读书洞、雨亭、猴面石、山顶观景台、鲤鱼跳龙门、犀牛望月、闻笛亭、冠亭、射击场、综合大世界游乐场等。 2.3 环境污染状况 紧邻项目地块的有柳州运输职业技术学院、柳州工程学校。项目1公里范围内还有和平小学、四十二中（柳铁二中）、龙屯中学、柳铁党校、鹅山中学等文化教育设施。 医疗卫生 距项目5分钟车程内有柳铁博爱医院（二级甲等）、和平医院、五菱医院、柳工医院、钢圈厂卫生所。 金融 沿和平路西向五分钟步行距离内有柳州商业银行、工商银行。 娱乐、餐饮、运动 项目周边这类配套设施较少。 宝资通综合研判： 周边各生活区建筑多建于上世纪八九十年代（柳铁生活区的清水墙住宅可能建于七十年代），建筑外观陈旧，生活环境差，户型设计已不能满足现在的居住需求，同时各企业的发展对住房的需求强劲，由于土地有限，企业内部的集资建房远远满足不了这种需求，这些因素都为本项目提供了市场机会。 项目地块内及周边较高的绿化率，有效的改善了该区域的小环境。 车辆厂的噪音污染是本项目的最大劣势。在规划设计时，除了注意建筑的布局以外，还要做好防护林带的设计，最大限度的降低噪音对项目的影响。 项目周边生活配套设施主要集中在各厂生活区内，且这些设施的服务水平较低，各项生活配套设施有待完善。 3项目地块交通状况及市政管线调查 3.1 地块交通状况 图3-1 柳州市路网图 项目地块北邻和平路，西邻龙屯路，两面邻路。其中和平路规划红线为36米，是连接柳太路和西环路的城市次干道路，“和平路扩建工程”已被柳州市政府列为2006年为民办事实的十大工程之一，年内将动工建设，建成后可以有效带动片区的发展；纵向上通过龙屯路与柳铁、车辆厂生活区相连，但龙屯路北段被铁路阻断，机动车不能通行，严重制约了项目地块与五菱生活区的交通联系。良好的交通条件保证了项目地块与各企业生活区的联系，同时也保证了项目地块与各个城区及外部城市交通的便捷性。 3.2市政设施配套 项目周边市政配套设施成熟，道路、水、电、通信、排污系统均已到位。 宝资通综合研判： 年内将动工的和平路扩建工程，建成后将有效带动片区的发展。 便捷的交通保证了项目地块对其他城区生活配套设施的共享。 地块位于城区，交通条件良好，市政配套设施相对完善。有利于提高项目产品的市场竞争力。 龙屯路北段被铁路阻断，机动车不能通行，严重制约了项目地块与五菱生活区的交通联系，项目开发周期内应积极与相关部门沟通，开通铁道口，使项目纵向交通的便捷。 4项目基本技术指标分析 4.1 规划设计条件 地块规划设计条件：总用地约47010.9平米（合70.5亩），沿和平路长度约……米，沿龙屯路长度约……米，原用地性质为工业用地，目前开发商正在申请用地性质变更和规划设计条件，容积率约1.9，建筑密度约30%。 根据柳州市城市规划管理技术规定，项目地块所属区域为旧区，参照旧区建筑容量控制表（表4-1）的指标进行设计。 表4-1 旧区 建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表 用地面积（m2） 控制指标 用地类型 小于5000 5000—15000 大于15000 FAR D GAR FAR D GAR FAR D GAR 居住建筑 低层 0.90 31% 37% 0.80 29% 40% 0.70 27% 42% 多层 1.90 32% 32% 1.90 32% 32% 1.80 30% 35% 高层 3.80 26% 33% 3.80 26% 33% 3.50 24% 36% 根据柳州市城市规划管理技术规定，满足建筑退距的情况下，对项目地块合理的产出量的规划设计条件进行测算，及各方案的经济效益概算（表4-2）。多层按照6.5层、小高层按11.5层计算 表4-2 建筑产出量及经济概算表 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 方案六 方案七 用地面积 ㎡ 47010.9 47010.9 47010.9 47010.9 47010.9 47010.9 47010.9 基底面积(密度29.3%，裙楼商业占4.3%) ㎡ 13774.2 13774.2 13774.2 13774.2 13774.2 13774.2 13774.2