万科龙湖综合对比分析doc.doc

一、产品定位 万科：专注于住宅开发 目前，万科的业务范围集中于住宅。在会计新准则使用投资性房地产来计量持有型物业资产后，万科所持有的物业资产非常之少，并且根本没能够形成持续增长的模式。虽然一直有万科由“住宅开发”向“住宅开发+商办持有”转向的猜测，但就目前形势看，万科还是以住宅为主，深耕住宅的模式使得周转更快，更容易做大规模。 1、产品开发历程 迄今为止，万科的住宅产品已经历了三代： （1）第一代产品 起步阶段:从最早的天景花园，到荣获“鲁班奖”的荔景大厦。 （2）第二代产品 成长阶段:从围合式、人车分流的城市花园，到四季花城、金色家园、水榭花都、西山庭院等。 （3）第三代产品 创造阶段:从金域蓝湾、东海岸、17英里，到万科城、第五园等产品更为成熟，风格日趋细致，多是不能重复的精品。 2、产品种类 万科产品品类 产品系列 类型代称 产品类型 产品客群 项 目 位置 项 目 价值 产品特点 主要配套 金色系列 （GOLDEN） G1 商务住宅 成功家庭 市区或 新城区 便捷的城市生活 高密度,高层住宅 生活配套完善 G2 城市改善 望子成龙，健康养老 G3 城市栖居 职业新锐 城 花 系 列 （CITY） C 城郊改善 望子成龙， 健康养老， 职业新锐 市区（含 新城区） 边缘 舒适居所（第一居所） 中高档，低密度住宅 生活配套 完善 四季系列（ TOWN） T1 郊区栖居 望子成龙， 健康养老， 职业新锐 郊区或卫星城 低价格，舒适居所（第二居所） 中档，大规模住宅 不完善 T2 郊区享受 望子成龙 高 档 系 列 （TOP） TOP1 城市豪宅 成功家庭 市区或郊区，拥有稀缺资源 占有稀缺资源 特别地块，特别处理 对配套无要求 TOP2 郊区豪宅 成功家庭 数据来源：公司数据、高通智库 3、万科系列产品的城市区分布 数据来源：公司数据、高通智库 龙湖：聚焦中高端/创新引领 目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。 1、产品发展历程 从龙湖的发展历程来看，产品经历过六个阶段，已经从单 业态多项目转入多业态多项目并联发展阶段。 龙湖起步阶段：在初涉地产的 1997～1999 年间，龙湖地产的发展呈“糖葫芦型”，主打住宅领域，做完一个项目再做下一个，单业态单项目的串联运营，管理重心是理顺房地产项目开发流程，积累业务流程中需要的知识，细化流程节点与岗位、岗位职责的对应关系。龙湖花园是在探究房地产项目的开发与运作阶段的第一个住宅地产项目，如今已成为重庆市的新地标，并以形成“龙湖大社区”而呈现全貌：占地面积 72 万平方米，建筑面积约 128 万平方米，提供各类住宅及商铺约 6600 户。 龙湖积累阶段：从 1999 年至 2001 年，龙湖地产开始进入“鱼骨型”的发展阶段， 在一条主脉上多个项目同时展开，单业态多项目的并联运营，管理重心是规范集团 与下属项目公司的关系、解决不同项目之间的资源分配问题。 通过管理流程明 确了集团管理层、集团职能部门、各项目公司之间的责、权、利，进一步完善了 业务流程和管理流程，建立了 OA 系统规范管理业务流程和管理流程，并开始关 注项目公司间的知识分享。此阶段龙湖在单一业态上精耕细作、快速推进，对于住宅 业态掌握日益成熟。 龙湖快速发展阶段：从 2002-2007 年,龙湖地产在全国的发展状态呈现出了“井 田型”开发结构，多种业态（住宅、别墅、商业）的多个项目齐头并行，多业态多项 目并联运营，管理重心规范投资规划、开发建设、商业管理和物业服务一条龙服 务，建设多元化集团型企业。在此阶段，龙湖历练了自己多种业态打造能力，产品从 多层住宅到高层住宅、从联排别墅到独立别墅、从大型购物中心到生活中心、从商务写 字楼到高档酒店，每种业态都敢于尝试并能够真正做出引领潮流获得市场认可的精品， 建立了领先的房地产投资、开发、经营管理体系。 龙湖高速发展阶段：自 2007 年开始，实施“区域聚焦”战略，由北向南、从 沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，在成都、北京、西安、上海等地区快速 复制龙湖的单业态多项目的并联运营模式，待该区域成熟后，又展开多业态多项 目并联运营覆盖，龙湖以其“多项目”、“多业态”策略开始了快速发展，每进入一 个城市后进行多项目、多业态的开发，进入有组织的扩张期。龙湖正运用并复制丰富的 多业态开发经验和强大的系统优势迈入区域扩张的新阶段。在涉足房地产 10 年之后， 龙湖开始呈现出了总体爆发力，逐步完成向全国性公司的跨越。 2、产品种类及分布 龙湖产品覆盖独栋别墅、联排别