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关于房地产的论文房地产的论文： 建设国际旅游岛，警惕房地产泡沫 ——基于空置率和空关率的分析 摘要:作为我国最大经济特区的海南省，国际旅游岛的发展规划使其迎来了海岛社会经济的第二次腾飞，但在各级政府、房地产开发商等主体的推动下，获得巨大效益的同时也正面临着高房价的问题。本文从空置率和空关率的角度出发，阐述当前海南房地产低空置率高空关率的现状，指出在推进国际旅游岛建设的实践过程中，要严防房地产泡沫，避免重蹈覆辙。 关键词：海南；国际旅游岛；房地产泡沫；空置率 2009年12月31日，《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（以下简称《意见》）的发布预示着在未来10年内，海南将作为我国旅游业改革创新的试验区，并成为世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。其实早在本世纪初，中国（海南）改革发展研究院执行院长迟福林教授就已提出“建设国际旅游岛”的概念，十年后，“海南提案”正式上升为国家战略。这是海南自1988年建省办特区后，面临的最重大的历史发展机遇，政策的巨大利好、条件亦得天独厚，海南，将会迎来怎样的华丽转身？然而问题已经提前显露，一纸《意见》的出台使得海南房地产在全国楼市集体转冷之时异军突起，短短5天之内整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量171.12亿元。而上世纪90年代初的房地产泡沫所造成的伤害历历在目，此次海南房地产因势再起，怎样穿越上世纪房地产泡沫的阴影以成功实现国家的发展规划值得研究。 1海南省房地产市场的发展 （1）第一阶段：房地产泡沫破灭前后 海南于1988年建省办特区，在特区优惠政策以及我国改革开放力度加大的吸引下，各地资本纷纷流向海南房地产市场。1992年总人数不过655万的海南岛竟然出现了两万多家房地产公司，商品房平均价格从1991年的1400元/平方米直冲到1993年的7500元/平方米，短短三年，增长超过5倍。但到了1993年下半年，中央实行宏观调控，泡沫突然间被戳破。泡沫破裂后，海南积压的房地产项目占全国的十分之一，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，由此海南省房地产市场便开始长达五年多的不振。1991年到1993年海南商品住宅销售价格经历了一个陡增陡降的阶段，2000年前都处在1000元/m2以下。 （2）第二阶段：房地产复苏 随着东南亚金融危机的消散以及我国经济进入高增长阶段，海南凭借其特有的地域优势吸引大量资本，使得岛内社会和经济发展有了新的起色，房地产市场也开始平稳有序发展。特别是健康岛、生态岛概念被叫响后，岛外客户蜂拥而至，商品房年销售面积从1998年的20万平方米逐步增加到2007年的302万平方米，10年来累计销售了1800多万平方米，约20万套房屋。房地产价格逐渐回归，与我国沿海省份的房地产市场相比，海南的商品住宅销售价格具有代表性。 （3）第三阶段：国际旅游岛规划意见出台 今年年初，一纸《意见》的出台使得海南房地产逆市前进，短短5天之内整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量171.12亿元。1月15日，海南今年3月底前暂停商业性开发土地出让、暂停审批新房地产开发项目的消息一出，不少楼盘房价一夜跳涨，或者捂盘惜售，致使海南楼市直线飙涨。2010年1月海口和和三亚销售价格指数均在全国大中型城市前列，房价快速攀升有被彻底引爆之嫌。 2空置率和空关率的引进 （1）空置率和空关率的内涵 ①空置率 国家统计局的《房地产统计报表制度》将空置商品房界定为:在报告期期末已经竣工的商品房建筑面积中尚未销售和出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可出售或出租而尚未出售或出租的部分，空置房屋面积占可销售房屋面积的比例就是空置率。而国外通行的空置概念，反映的是房地产的使用情况，将一定范围内现有的、可供使用的所有房屋中的整体或部分尚未得到使用、处于等待出租或出售状态的房屋称为空置。据此，如果业主购入房屋作为投资、储存而未投入使用，就仍被视为空置。可见国外更多地关注住房的闲置状况，而不单单是商品房销售问题。 ②空关率 空关房是指经过出租或销售环节已转移到用户手中，但并未得到充分利用的商品房。应当承认，随着人们收入水平的提高，以及通过投资实现房地产保值、增值等目的的存在，一些家庭已经开始拥有多套住房或商品房，并部分进入商品房的二级（存量房）、三级（租赁房）市场。购房者进行短期投资，不准备装修或者预计装修后也较难找到租客而纯粹空关，待价而沽，空关房占整个二手房总量之比，就是空关率。空关房是中国目前房地产市场，尤其是在前期快速增长之后的一个特定的、特有的和突出的现象。 （2）空置率的缺陷及空关率的意义 目前我国统计的商品房空置量仍局限于新建商品房，即增量房方面，并未按照国外惯例将业主购入房屋作为投资、储存而未投入使用的房屋计入在内。因此，我国的商品房空置率指标，主要是针对开发、交易环节而言的，