2010年宏观观察与西的安城市观察预测.pptVIP

2010年宏观观察与西安城市观察预测;宏观环境观察;宏观环境观察;经济风向标—全球股市全面回升，经济形势缓慢好转。;黄金期货;美元指数;国际经济全面回暖，经济形势逐步迈出08低谷。;宏观环境观察;经济现状：投资猛增，消费趋于稳定，进出口偏冷，整体经济形势相对稳定。;;经济特征二：全国股市整体回升，总体经济形势见好，企业效益良好，居民投资信心恢复。;经济特征三：实体经济缓慢恢复，投资增幅明显而社会消费和进出口偏冷，整体均衡而单项倾斜。;经济特征四：货币政策条件宽松，市场流通性增强，流动资金的有效增长隐含对通胀压力的担忧。;投资;国内宏观经济强势复苏，且相对稳定。;宏观环境观察;09年3月，国房景气指数下降至十年历史冰点94.74，房地产行业活跃度处历史低潮。 上半年超预期的销售拉动国房景气指数上扬，最终形成V型反弹。 8月景气指数突破100，转入景气区间；12月到达103.66.;宽松信贷条件下，投资和贷款数量的有效增长，资金流动性良好，资本市场异常活跃。;重点开发企业融资渠道大开，辅之银行大量放贷，资金条件充裕，逐步摆脱08年资金链紧张困境。;宽松的土地管理政策和供应政策，09年土地市场空前繁荣，流标大幅下滑，溢价猛增，全国地王层出不穷。;土地购置面积逐月递增，但仍处于低位运行状态，全年土地31906万平米，环比下降18.9%； 土地开发面积23006万平米，环比下降19.9%，且近期有逐步走低的趋势;客户贷款余额猛增，高端住宅销售增长强势，存款意愿减弱而投资意愿提升，市场投资客户数量明显上升。;全国商品房市场活跃，量价方面相比08年均有较大幅度的提升。;房地产行业复苏且迅速活跃，国房景气指数连续10月回升。;宏观环境观察;2005;2009年调控政策;近期调控政策;宏观环境观察;西安房地产分析;陕西经济持续走好，增长速度高居不下，但本年增长速度较上年有所回落;全省工业增加值不断提高，但本年增加幅度放缓 本年工业经济效益综合指数较上年有所回落;计划生育政策取得了显著成效，全省人口总量增加缓慢； 城镇人口增加幅度明显大于全省人口增加幅度。;本年固定资产投资和房地产开发投资都有较大增加，受08年金融危机的影响，房地投资占固定资产投资的比重较上年有所回落 受房贷优惠政策的影响，09年房产交易火爆，房产销售价格指数急剧增加;社会消费品零售总额增加幅度增强 全省CPI指数不断增加 城镇居民可支配收入和人均消费支出不断增加，且增加幅度增强 城镇从业人员创历年之最;我省移动电话拥有量持续增加，且自05年之后增加幅度增强，目前已达到每两人拥有一部移动电话的境地。;存款和贷款金额增加且增加幅度加大 贷款占存金额的比重不断减小，但今年较上年有较大回升;房屋施工面积和竣工面积都有所增加，今年增加幅度较上年有所加强 受银行房贷利率的影响，今年商品房销售面积和额度都有成倍增加的势头，但单位房价较上年变化不大 本年主要受房屋建筑的影响，钢和水泥用量都有较大增长，且从05年之后，增长幅度加大;西安房地产研究;2009年，西安GDP为2719.1亿元，环比增长14.5%； 人均GDP32237元，环比增长22.77%； 人均可支配收入达到18963元，居民生活水平得到有效提高。;固定资产投资和房地产开发投资得到有效增长，且一直高位运行，但增幅波动较大，且房投占固投近25%比例。 全市消费状况较为活跃，2009年消费总额1381.12亿元。 进出口贸易增长较慢，09年总数仅为72.55亿美元。;全年成交面积434.08万平米，且土地成交淡旺季分明，整体走势分布极为不均。 全年供应土地559.71万平米，后半年供应相对前半年稳定，11-12月土地成交量逐步赶超供应量，。 后半年土地成交量较前半年较好，主要受整体市场形势较好有关。;除2月、10月外，全年供应情况呈现三个阶段递增； 而从销售情况来看，全年销售量稳步增长，且增长幅度逐月攀升 从供需比来看，供应量已经无法满足市场需求，全年需求大于供应;2009年全市房地产销售状况统计;全年各月销售套数节节走高，九月后更是增幅惊人，到12月超过万套。 全年销售面积稳步走高，其中12月无论套数还是面积均达到了前所未有的高度。 随着市场的回暖，市场呈现量价齐升之势。下半年商品房单价更是突破5000元大关。 ; 销量同比增长惊人，8个月高达100%以上，甚至在12月高达200%。 11月的153万方为08年一个季度的销量，12月销量突破200万方，整年销量创18年销量新高。 销量环比增长整体保持平稳上升趋势，态势良好。;未来预测研究;宏观环境观察;政策层面;中央政策考量启示 ①政策风险继续加大，投资客和房价是调控重点； ②保增长和延续性又决定政策不会出现大幅度调整； ???盾的局面;2010年的房地产市场主导者依然为开发商和中