成熟市场老年住宅发展历程的借鉴2015.docVIP

成熟市场老年住宅发展历程的借鉴 上一篇 / 下一篇 ?2008-08-27 08:44:28 查看( 405 ) / 评论( 0 ) / 评分( 0 / 0 ) ???随着房地产市场的不断细分以及我国老龄化社会的来临，老年住宅目前正受到越来越多的开发商的关注，但国内老年住宅市场还处于萌芽阶段，没有成熟的产品可以借鉴，因此，我们选取了发达国家的成熟老年住宅市场作为研究对象，来探寻老年住宅发展的一般规律，给有志于老年住宅开发的地产商来作为参考。 随着世界范围内老龄化问题的出现，老年型国家也随之增多。1950年，全球属于老年型的国家已达到15个，2001年已达到50多个，绝大多数是西方发达国家，而且其中大部分国家目前老年人口的比例已超过20%，养老问题成为这些国家刻不容缓的社会问题。 20世纪六、七十年代，北欧瑞典就出现了老年公寓，其后在美国、加拿大、荷兰、日本等发达国家也相继出现类似概念的老年人住宅，老年住宅在美国更成为一种盈利性产业。 因此，要分析成熟市场老年住宅发展的历程及其相应的阶段特征，必须从这些已经在老年住宅的发展中取得一定经验的国家入手，而在这些国家中，美国老年住宅的商业化特征最为明显，发展历史也较悠久（约40年），故我们选择美国老年住宅市场的发展历程作为研究蓝本。 一、美国老年住宅的发展历程 美国老年住宅的发展历程是一个随着其老年人口比例不断增长、经济不断发展、社会福利水平不断提高而不断完善的过程，大致分为以下三个发展阶段： 1、市场发展初期（六十年代） 美国在六十年代初期就已进入了老年社会，1970年，60岁以上老年人口占全国人口的比例已达到14.1%，老年产业已成为投资热点。而受西方传统文化的影响，老年人偏好独居，因而适合老年人居住的老年住宅需求逐渐产生。 美国的经济在六、七十年代处于一个较高增长期，人均GDP从1960年的2787美元增至1970年的5067美元，国民经济的发展，使人民的消费水平得到较大提升。 另一方面，经济总量的增长使人均福利水平能够维持在一个较高水平。1960年，美国的社会保障开支已占到国民生产总值的10%，完善的社会保障体系为老年人的消费解除了后顾之忧。 同时，这一时期也是美国房地产业不断发展和完善的时期，市场不断细分，老年住宅作为一个新的细分市场在有效需求及消费力的支撑下开始逐步形成。 这一时期，美国老年住宅市场的主要产品为带有护理服务的老年公寓，在获得政府贷款支持的同时也受到政策的限制（必须获得专业的经营执照）。 2、市场快速发展期（七十年代） 如表二所示，进入七十年代后，美国经济获得快速发展，人均GDP从1970年的5067美元升至1980年的12282美元，这一时期，美国经济处于高速发展阶段。 在经济高增长的背后，美国对社会保障的投入也不断增加，到1976年，社会保障的投入已达到国民生产总值的20.9%，老年人退休后的收入基本已能达到退休前的70%。 而美国老年化的程度则进一步加深，60岁以上老年人口占全国总人口的比例已接近17%。 这一时期，是美国老年住宅的快速发展期，老年住宅（包括护理型）开发量以大约每年2%左右的速度增长，而入住老年住宅的老年人口已经占到总老年人口的3%以上。 老年住宅呈现出多元化的发展趋势，按照服务对象及经营性质的不同，可分为以下几类（见表三）： 其中，活跃老年社区的出现是美国老年住宅大规模开发的标志。通常这种社区以住宅销售的盈利方式为主，产品多为低层洋房、多层公寓、各类别墅等构成。社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。相应的占地面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。 在这一时期，是美国老年住宅发展较为活跃的一段时期，也是投资者获利较多，风险较少的时期，但值得指出的是，由于美国政府对护理型的老年住宅开发有相当优惠的政策，因此这类产品成为老年住宅的开发主流。 3、市场成熟期（1980年至今） 如表四所示，从80年代后期开始，美国经济发展的速度开始减缓，但由于其绝对值大，因此其福利水平依然能维持较高水平。自1976年起，社会保障的投入稳定在国民生产总值的20%以上，而与此同时，60岁以上老年人口的比例也达到20%左右。 美国老年住宅经过近四十年的发展，已处于一个相对成熟期，目前老年住宅开发量年增长在10%左右，而入住老年住宅的老年人口则达到了5%以上。 1980年到1990年间，美国老年住宅（包括护理型）增加了24%，而在近几年增速则达到了10%。值得指出的是，由于政府对老年住宅开发一直以来的支持态度，尤其是在对政府支持依赖较强的护理型老年住宅市场出现过度开发的情况，导致该类产品趋于饱和，投资有下降趋势，而非护理型老年住宅则拥有较好的投资回报。 自住型老年住宅（包括