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财务及房地产税收 基础释义 - 基础知识 （一）支票 1、概念 支票是出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。 2、分类 我国《支付结算办法》规定支票有三类： (1)现金支票：指票据正面印有“现金’’字样、只能用来支取现金的支票； (2)转账支票：指票据正面印有“转账’’字样、只能用来转账，不能支取现金的支票； (3)普通支票：指票据上未印有“现金”或“转账”字样的、既可用来支取现金也可用来转账的支票。但是，普通支票左上角划两条平行线的，则为划线支票。划线支票只能用来转账，不得支取现金。 一般常用的为现金支票和转帐支票两种 （1）现金支票 　　（2）转帐支票 注意事项： ① 收到支票必须在本单位的开户行投递，(也可在对方开户行投递—顺进）。（比如支票是农行的，并不是在所有农行都可以，这与平时的个人存折要区分开来)。 ②　支票属于对公业务，必须在对公业务时间办理，即正常的休息休假时间银行不营业，不办理支票业务。 ③　收到支票注意检查事项：书写、印鉴及支付密码。 （二）收据与发票 1、区别 收据： 主要是指财政部门印制的盖有财政票据监制章的的收付款凭证,用于行政事业性收入,即非应税业务 。 发票： 是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。它是消费者的购物凭证，是纳税人经济活动的重要商事凭证，也是财政、税收、审计等部门进行财务税收检查的重要依据。 2、分类 收据分为：内部收据和外部收据。外部收据又分为税务部门监制、财务部门监制、部队收据三种。 内部收据是单位内部的自制凭据，用于单位内部发生的业务，如材料内部调拨、收取员工押金、退还多余出差借款等等，这时的内部自制收据是合法的凭据，可以作为入账凭据。单位之间发生业务往来，收款方在收款以后不需要纳税的，收款方就可以开具税务部门监制的收据。行政事业单位发生的行政事业性收费，可以使用财政部门监制的收据。单位与部队之间发生业务往来，按照规定不需要纳税的，可以使用部队监制的收据，这种收据也是合法的凭据，可以入账。除上述几种收据外，单位或个人在收付款时使用的其他自制收据，就是日常所说的“白条”，不能作为凭证入账。 注意：不要把收据和发票混淆来说。 发票分为：普通发票和增值税专用发票和专用发票。 房地产企事业主要税种 营业税及附加 印花税 土地增值税 城镇土地使用税 房产税 （一）营业税及附加 营业收入的5.5% 1、营业税：按营业收入5%　缴纳 2、营业税附加：营业税的10% ⑴城建税：按缴纳的营业税7%　缴纳； ⑵教育费附加按缴纳的营业税3%　缴纳） 营业税征收项目 序号 项目 备注 1 转让土地使用权 将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税 2 销售建筑物或构筑物 1、以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 2、单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 3、销售不动产时，连同转让所 占土地使用权，比照销售不动产征税。 3 销售其他土地附着物 4 将不动产无偿赠与他人 5 转让以不动产投资入股的股 营业税实例一： 1、甲房地产公司将一块土地使用权以800万元转让给某农业公司用于小麦种植等粮食生产，甲公司转让此地块应交多少营业税？ ※解析:　根据“土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税”的规定，此笔交易甲公司可免于征收营业税，即应交营业税为0元。 2、甲房地产公司出售一批房屋，获得收入1亿元，则甲公司此交易应交多少营业税？ ※解析：根据规定应交营业税为营业收入的5％ ，即：1亿元×5％＝5，000，000（万元） 营业税实例二： 1、甲房地产公司将值100万元的房产无偿赠与张三，此交易则甲公司可否免交营业税？ ※ 解析：根据“单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产”的规定，此交易甲公司应按视为房屋销售缴纳营业税。应交金额：100万元×5％＝5（万元） 2、2004年甲房地产公司将值500万元的房产作为对乙公司的股权投资，获得乙公司30％的股权，2009年甲公司将此股权出售给丙公司，获得股权转让收入800万元，则此交易甲公司应交多少营业税？ ※解析：甲公司此交易应交营业税为：800万元×5％＝40（万元） （二）　印花税 印花税分类 税目 范围 税率 纳税人 备注 借款合同 银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同 按借款金额0.05‰贴花 立合同人 单据作为合同使用的，按合同贴花 产权转移书据 商品房销售合同 按所载金额0.5‰贴花 立据人 ? 权利、许可证照 房屋产权证 、土地使用证 按件贴花5元 领受