宏观经济与房地产行业分析doc.ppt

房地产拉动GDP占比40% 房地产行业的上下产业链长，涉及行业众多。据统计，房地产行业直接或间接拉动GDP增长在3个百分点以上，拉动GDP占比40%，而且房地产相关行业也是吸纳城乡剩余劳动力的主要场所。 -*- 资料来源：IFS数据库 地方财政高度依赖土地出让收入 市场调整和较高的土地出让量会使得土地出让价格走低，从而极大影响地方政府的财政收入； 地方财政收入是政府能够大力投资的基础，房地产市场下滑影响地方政府土地出让收入，则势必会使得地方融资平台出现大量坏账，引发银行的系统风险，并极大危害中国经济。 2009年度 -*- 资料来源：IFS数据库 银行利润来自地产 市场中资金的最大供给者——银行，在纷扰的房价高低争吵背后,以低成本的资金来为房地产商、买房者提供资金来保证其利润的增长。 贷款收益在上升、房地产开发贷款占比在上升、大中城市的房屋价格在上升。 在银行的业务中，房贷一直是银行争抢的优质业务，来自房贷的利润占银行总利润的26.25％。 -*- 资料来源：IFS数据库 经济如出现增长乏力，则政策面将松动，结合市场调整到位，行业将企稳 结合历年的调控经历来看，房地产政策的好坏通常与经济走势成反比，因此如果经济出现下滑，政策将出现松动。 政策松动结合市场调整到位，房地产行业在中期将逐步企稳。 -*- 资料来源：IFS数据库 小 结 政策面：政府希望房价能够稳定，既不暴涨，也不暴跌，而出台的调控政策也会以此为目标。 经济面：目前通货膨胀加剧，保障性住房和经济适用房严重缺位，刚性需求继续存在，所以相对调控来讲，房价上涨的根本动力没有改变。 全国楼市在2010—2011年以“稳定”为主，价格基本保持稳定，出现一定增长或下跌都是 可能的；2012—2015年将又是一个楼市增长期，房价会不断高企。 -*- 老百姓投资手段和收益 -*- 投资模式 股票 储蓄/债券 普通住宅 投资额 不限 不限 面积大的，投资额大，小户型，投资额小 回报方式 赚取卖出买入的差价，可随时套现 稳定的利息收入 出租，增值转卖 回报额 无法把握 极低，活期储蓄0.5%，一年定期储蓄3.50%，三年定期储蓄5.00% 需具体分析 投资风险 极大，可一夜暴富可倾家荡产 极少，仅有通货膨胀货币贬值风险 出租率低，回报慢 追加投入 根据个人意愿 根据个人意愿 需投入装修费，没租出，需自付房费、物管、水电费用 成长性 大户坐庄，散户赚少赔多 银行利率不断增长，但通胀压力很大 出租难，回报不高 投资风险与收益比较 -*- 商 业 地 产 ——中国的投资方向 -*- 经济增长 = 商业地产升值 商业地产与企业挂钩，只要中国经济持续增长，就有更多的企业需要办公，更多的购物娱乐消费，商业地产就会持续升值。 中国的GDP增速必须高于8%，否则就会有大量企业亏损。预计今年中国GDP增速将达到10-11%。 商业地产是最好的投资渠道 -*- 房产在中国是主要的投资保值手段 中国的投资渠道只有房产、股票，而普通人炒股基本都是赔钱 商业地产风险小 住宅价格上涨会激化社会矛盾，引起政策打压 而商业地产从未受到过政策打压，没有政策风险 -*- 现在是投资商业地产的最佳时机 -*- 大 量 资 金 急 需 出 口 宽松货币政策，市场资金充裕 2009年 全年信贷投放约10万亿 2010年 全年信贷投放约7-8万亿，货币供应仍2倍于07-08水平，高位运行 万亿 07-08平均水平 -*- 政策不断打压住宅，迫使资金转投商业地产。 商业地产升值幅度相对低，不存在泡沫，更加吸引资金投资。 09年以来住宅价格上涨了80%，而商业地产价格只上涨了20-30% -*- 通 胀 预 期 很 大 CPI持续走高，投资保值的需求更大。 4月14日，国内汽柴油价格再次上调 今年以来，散装米从去年的1.5员上涨至2.5元，同比上涨67% 5月初北京54种蔬菜的平均价格为每公斤3.23元，比去年同期上升18.8% 4月北京平均单套房租由3月的2055元上涨到2360元，上涨14.8% -*- 中国CPI会长期处于比较高的位置 CPI也代表了经济的活跃程度，CPI保持在3-5%的区间最有利于经济发展，当GDP高速发展的时候，CPI往往会更高。 -*- 人 民 币 升 值 在 即 随着中国经济的发展，人民币必然升值 人民币升值会推高资产价格，受益最大的就是房地产 -*- 利 空 政 策 已 出 尽 利空出尽是利好 目前各种信贷、金融、甚至行政政策都已出台，房地产政策已经到了最低点，之后只会逐渐转好 目前未出台的政策 加息：加息并不针对房地产，而且为保持经济增速，加息幅度有限 物业税：已证实不