宁波别墅市场分析doc.ppt

经历08年相对低谷后，09年在政策救市的有利背景下，购房需求释放，价量齐升，投资客重新入市，市场呈一面倒的红火走势。10年楼市上演冰火两重天，新政之前楼市呈现疯狂局势，新政之后楼市遭遇滑铁卢，宏观调控政策愈演愈烈。 供应列表： 东钱湖周边相关高端配套 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★ 政府规划（支持力度） ★★★★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 目前板块形象 ★★★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 发展成熟度 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ 未来宜居性（各类配套条件） 开发力度不断深入，区域价格优势逐渐被消耗 商业升级 江北洪塘板块 富人居住区，高端项目 景观资源 东钱湖 支持力度好，未来宜居性强，板块潜力巨大　 配套升级 人文教育景观资源 镇海新城（南区） 支持力度相对弱，区域价值未完全体现 城市郊区化，轨道交通 城西板块 发展相对成熟，认同度高 商业升级 产业升级 鄞州中心区域 城市发展方向，占尽各类优势 城市新中心打造 东部新城 高端项目为主 中提升，旧城改造 老三区 　发展评价 未来发展核心驱动力 　 主要板块的发展比较： 区域未来 五星级的地段的区位价值成就了东钱湖区域未来发展将成为宁波城市的一块瑰宝，而别墅稀缺价值将在东钱湖发展到极致。 一期 二期 三期 位置：东钱湖环湖大道以南，效实中学分校东南； 经济指标：占地317155平方米，总建筑面积约190000平方米，共480套，容积率约0.4，绿化率46%，建筑密度18%； 户型：面积区间在260-310平米，地下室100平米左右，其中面积段靠近310平米的大户型较多。二区南区500平米的大户型为主。 卡纳湖谷 华润卡纳湖谷定位为东钱湖高档次口碑别墅社区，依托其独有的临湖优势，档次已超越香颂湾、东湖观邸和英伦水岸等项目。首批推盘自开盘热销50%后，后续去化一直较差，09年3月开始销售情况转好。二期南区于2010年4月推出。 个案推案及销售情况 卡纳湖谷（在售） 优势： 1、产品规划纯粹－－全部是双拼； 2、区域位置优越，地处东钱湖畔，设计有宽景餐厅，3.8层高的会客厅，景观系数佳； 3、定位高，山水类双拼别墅，是目前双拼市场中的翘楚； 4、入门设计巧妙，同一幢双拼，采用不同方向的入户门，强调了生活的私密性； 缺点： 1、区域生活配套不完善，未来规划较单一； 2、项目位置位于东钱湖南岸，北面靠水，南面靠山，地势南高北低，风水不好，不适合居住； 产品描述： 推盘情况： 卡纳湖谷4月17日推出二期“君天下”。天鹅湖组团目前还有少量房源在售中，面积在500㎡左右，价格1500万元-2000万元。楼盘位居钱湖最高、湖谷深处，周围群山环抱，并且一线独享62000余平米的内湖私属秘境 目前去化50套（剩余6套） 600-1000 2.52万方，56套 2009-9 二期第一批 目前去化54套（剩余6套） 500-900 2.56万方，60套 2009-4 一期第二批 目前去化106套（售完） 500-800 4.51万方，106套 2008-8 一期第一批 目前去化17套（剩余77套） 销售情况 1500-2000 总价（万元） 二期第二批 推出量 推盘时间 2010-4 4.2万方，94套 位置：地处东钱湖旅游度假区新城中部，北面为鄞县大道，其余三面被双桥江所环绕，南面是城市绿化带及规划道路； 经济指标：总用地面积91514平方米，其中地上面积59500平方米。容积率为0.65，绿地率在30%，规划总户数为218户； 户型：以双拼为主的纯英伦风格别墅（与红郡相似），以天然水系将地块内分为三个组团，联排、双拼产品各约50%，面积在235-335平方米之间不等 ，面宽8.0-12.3米之间，分8个户型。 恒元·英伦水岸 英伦水岸三面环水，自成三岛，是一个独立