宏观统计分析模型培训课件世联地产doc.ppt

* 板块价值要素总结 板块 汉口中心 汉正街 宝丰商圈 古田 钟家村 王家湾 四新 沌口 价值要素 1、城市价值； 2、自然资源； 3、少量精装修； 1、城市价值 2、少量产品创新 （挑高产品） 1、城市价值 1、配套完善； 2、交通便利， 3、大盘项目 4、品牌开发商； 1、交通便利 2、景观优势 3、汉阳商圈 1、性价比高； 2、升值潜力大； 3、道路发达 1、自然价值 2、产品 1、自然价值 2、产品； 3、小区品质 板块劣势 1、价格高 2、供应量较小； 3、项目规模小， 4、品质一般 1、供应量小； 2、规模小 3、品质一般； 1、供应量小； 2、规模小； 3、品质差 1、供应量大 2、配套不完善； 3、区域环境较差 1、价格高，区域购买力不能支撑； 2、环境改善需要时间 1、交通不便利； 2、缺乏相应的配套； 3、区域印象不佳 4、项目品质一般 1、远郊； 2、片区供应量大，竞争激烈； 3、社区不够成熟，配套不足，便利性差； 1、远郊； 2、片区供应量大，竞争激烈； 3、社区不够成熟，配套不足，便利性差； * 板块要素分析 市场空缺点： 物业类型 户型设计 园林 配套 高 中 低 * 通过对比竞争分析找到项目突破的方向 项目优劣势总结： 属于先天性，后天较难改变 城市自然：处于劣势 自然资源：一般，不突出 规模 ：离汉口中心最近的大盘 项目可以有突破方向： 物业类型 户型设计 园林 项目配套 高 中 低 * 价值突破方向分析——户型设计 板块 汉口中心 汉正街 宝丰商圈 古田 钟家村 王家湾 四新 沌口 代表楼盘 华立新时代 摩登公馆 集贤书香苑 汉口春天 金桥凤凰华庭 碧水晴天 南国明珠 金色港湾 户型设计 一般产品 4.5米挑高产品 一般产品 一般产品 5.2米挑高产品 一般产品 一般产品 一般产品 评价 一般 较好 一般 一般 较好 一般 一般 一般 结合客户访谈情况： 客户对产品创新敏感性大； 创新产品销售价格高于同档次同区域楼盘10%； 销售速度快于同区域楼盘 市场上创新产品数量较小； 结论：可以作为项目的主要突破点 * 价值突破方向分析——园林 板块 汉口中心 汉正街 宝丰商圈 古田 钟家村 王家湾 四新 沌口 代表 楼盘 华立新时代 摩登公馆 集贤书香苑 汉口春天 金桥凤凰华庭 碧水晴天 南国明珠 金色港湾 园林 中式园林 无 一般 中式园林 一般 一般 地中海园林 意大利风情 绿化覆盖率 35% 0 30. 5% 40.8% 41% 35% 40% 38% 评价 一般 差 差 较好 一般 一般 优 优 结合客户访谈情况： 客户对园林规划敏感度高； 拥有城市资源产品，园林规划较差； 市场缺乏大尺度，宽空间的社区园林； 项目具备较好的规划条件； 从技术角度上看，不存在很大的困难； 结论：作为项目的主要突破点 * 价值突破方向分析——项目配套 板块 汉口中心 汉正街 宝丰商圈 古田 钟家村 王家湾 四新 沌口 代表楼盘 华立新时代 摩登公馆 集贤书香苑 汉口春天 金桥凤凰华庭 碧水晴天 南国明珠 金色港湾 项目配套 沿街商业 1-3楼国美 无 会所/商业街 沿街商业 沿街商业 8000平方米休闲广场 威尼斯商业街 评价 一般 差 差 优 一般 一般 优 优 结合客户访谈情况： 会所对客户吸引力不大，不是必需的； 项目配套直接吸引购房者买单的能力弱； 结论：不作为主要突破点，局部采用，以创新的形式，增加项目附加价值 * 市场竞争机会分析总结 项目竞争机会点： 规模优势 大空间社区景观 产品创新 客户置业特征 产品创新敏感度大，需求不同对不同创新的敏感不同 优质园林设计认可、愿意买单 非常注重交通条件 注重购买实惠 打造规模优势 大空间社区景观、创新生活理念 实现产品创新 支撑 * 其他：工作过程中的体会与感受 1、项目前期工作阶段（项目调研及思路形成） 市场调研＝获取事实 要保证有效能地获取到项目研究所需的所有重要事实，调研前和调研过程中的积极思考和充分讨论就非常重要。带着（至少较为）清晰的思路去调研事半功倍。 调研时坚持“眼见为实”的原则，不应抱有“没什么看的了”、“不会有什么收获的”等侥幸想法，往往你的直觉与事实相违背，而错过了最为重要的事实收集。 访谈重要人士应注重建立长期联系和互助式服务。 访谈客户中高层领导时，应表现出作为顾问的专业和成熟，以建立客户的信任机制。（切忌问一些常识性、幼稚的问题。） * 2、项目过程中工作阶段 项目研究思路的部门讨论，项目组应先通过基础资料的研究形成自己初步的想法，再进行部门讨论才会有针对性和高效性； 对于调研收集的所有事实，项目组成员都应静下心来研读一偏，连事实都不清楚就大谈思路只能是