广州市房地产业宏观环境分析doc.doc

一．宏观环境分析——1页始 二．产业竞争性分析——40页始 三．广州房地产业发展概况——57页始 四．广州房地产市场分析——65页始 五．广州房地产市场竞争分析——70页始 六．行业发展趋势及企业发展战略研究——75页始 广州市房地产业宏观环境分析 政治法律因素 ——国际经验表明，住房是特殊商品，政府必须积极干预住房市场。 政策的一个重要内容就是让房地产业适度降温，让过高的房价降下来。价格是房地产最敏感的话题“在骂声中成长”我国房价税费及房产商利润占到了60%，建筑成本只占40%经历三次大的变化 1991年未实行土地有偿出让制度之前，中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购1992－1993年房价高涨房价的第二轮上升是在1998年23号文件停止住房福利实物分配之下产生的基本都一种回归性上升没有影响日益扩大的消费需求增长。 房价的第三轮增速的原因是土地出让制度政策的变化。02年开始实行的土地招标平稳增长的房价烧了把急火，起到催生房价超高增长的助力作用。美国商业规划专家何瑞杰作了精辟分析：中国房地产所存在的一系列问题，跟中国现行带有浓厚的行政色彩有极大的关系。　如果我们的建设部部长承诺，在他的任期内把全国平均房价拦腰一刀，打压到每平方米1000元左右，那么，他将成为中国的格林斯潘，无论谁当总理，他都是中国最优秀的、深得万民拥戴的建设部部长。 而这是件轻而易举的事。广东省财政厅已将消防车的云梯送到了他的窗口。提高住房贷款利率首付比例政策重点抑制”“房地产价格过快上涨”。年房地产业增速将低年预计约为23%优惠利率自3月17日央行上调个人住房贷款利率以来，各家银行都在紧急制定最新房贷利率执行政策。中行广东省分行率先打破沉默，称将对购买第一套住房的申请人分档执行下浮10%的最优惠利率通过了该行信用审核，即可获得下浮10%的最优惠房贷利率。以5年以上贷款为例，房贷利率为5.51%。如果不是第一套住房按揭，则实行下限管理的浮动利率招商银行广州分行是股份制银行中首先明确表示会对5年以上住房按揭执行最优惠利率的银行。也有少数银行例外。记者了解到，某银行广州分行将直接执行央行基准利率，除对少数优质客户有优惠考虑外，并无任何下浮中介费新规一手楼中费标志着中介的服务价值得到体现　争议多时的“一手代理的中介服务费应否由购房者支付”终于被确定下来：收！市物价局、市房管局已通过此项中介收费新规定，最快可能在5月1日实施今早，广州几家最大的一手代理行“中原”、“合富”、“方圆”、“经纬”向记者承认已知此事。一直以来，一手楼交易的中介佣金是不能向买家收取的971号文规定。目前广州的一手代理基本是独家的，市物价局也曾明确“谁委托谁付费”。以前曾有楼盘销售代理公司在签署认购书时，向购房者收取2000－3000元的综合服务费用，其解释是因为置业者买房时他们提供了相应的各项服务，因此要收这笔酬劳。　但是，此次中介收费新规定则明确：“一手房交易，可以向买卖双方各收不超过房价1%的中介佣金”。比如，买一套标价50万元的一手房，以前购房者只需“实打实”给足50万元就可以了，但今后则要增加5000元的中介费。 二手中介费将降低 　新规定还涉及二手楼交易和租赁。新规定是向租赁双方各收一个月租金作为佣金。今后的二手楼交易，买卖双方合计可收0.5-2.5%的佣金，另对一些“后延服务”项目，比如水电过户等，中介公司也可收取一定的服务费。 中介公司欢迎“收费”新规买楼市民却喊“不爽土地“新政策”胎动 中央政府酝酿“收权” 房地产出现“地荒”？广州“地荒”说法1月25日，在广州第二届地产峰会上，广州十大地产巨头集体认定政府土地供应不足，地价过高，在很大程度上导致市场供应量减少，房价上涨。发展商们强烈呼吁，政府增加土地供应，控制土地价格。深度分析：地荒只是借口 土地充足无碍房价 “地荒”房价便会狂涨，这一说法不成立而且极为牵强。广东省土地学会理事长沈彭表示，从公开拍卖市场取得的土地，其地价成本所占房价的比重也仅约30％。国土资源部负责人：房价猛涨与土地供应无关?B.北京大学经济研究中心教授平新乔根据中国《房地产开发统计年报》得出结论：土地购置价的上涨，是导致房价上涨的一个主要原因。他分析指出，土地价格每上升１个百分点，楼盘价格会上升０．７８个百分点。为此，年政府要建立国有土地收益基金。国资部副部长李元：商品房开发不会出现地荒李元指出，不能简单地将房价上涨的原因与新的土地审批制度挂钩，房价上涨的原因是多方面的，其中包括人为的“炒作”。房价涨跌难料 　　 　业内专家认为，未来房价受以下几个因素影响： 　　 　　一、加息。可以肯定的是，加息对房地产市场一定产生负作用，房价将为此拖累，向下游移，最低限度是房价至少不再上涨，房价持续上涨多年的趋势受到控