世邦魏理仕2011年万的达上海项目投资经.doc

谨致：上海万达广场投资有限公司 2011年万达上海项目投资经济测算  1.0 市场定位 1 –45 1.1 项目整体定位 商业部分 1.3 写字楼部分.4 酒店服务式公寓部分.5 高档公寓部分0 投资分析（财务分析） 46 –83 2.1 方案一财务分析 2.2 方案二财务分析 2.3 方案三财务分析 2.4 各方案比较和结论 项目整体定位 整体定位方向 根据市场研究、需求研究及地块分析的结果，我们建议本项目整体市场定位为：。该定位方向可以从以下几个要点来诠释： ：表明本项目 超越感、前瞻性、国际化：表明本项目 标志性现代建筑综合体：表明本项目以及物业构成的多样性。 物业的确定项目物业配比建议 物业类型 规模（万平方米） 比例 商业 4.5～5 18～20% 写字楼 5～5.5 20～24% 公寓 8 34～35% 酒店 4.5（350间客房） 18% 服务式公寓 1（100套） 4% 总计 23~24 100% 资料来源：世邦魏理仕 商业部分 确定的市场定位就是市场上为它确立一个独特的地位，使零售商和消费者能够清楚地了解并认同它，并把它与其他有竞争力的项目予以区别。目前具有不同市场定位的商业项目代表有：“上海最高档的购物场所。 在本项目开业前确定市场定位将有助于零售商了解本项目在市场上的通过广告和公关等，使本项目开业前在消费者的头脑中建立该中心预期要达到的市场定位。 决定达到理想市场定位的因素包括： 商圈界定 目标消费者 市场发展空间 零售商的需求 综合市场研究、问卷访谈、地块分析等各部分的结论，本项目商业部分可承受规模如图.1和表.3所示： 商业可承受规模推算 商圈的推算 范围 人口（万人） 渗透率/市场占有率 有效人口（万人） 月消费额（元） 消费总额（万元） 潜在市场分额（%） 单位建筑面积销售额（元/平方米） 可支撑面积 参数选择说明 考虑到交通、外围商业的截留等因素，估计数 可有效到达本项目消费的人口数 该类人口的消费额，含餐饮及娱乐，考虑到第一商圈第二商圈的较高，其消费额截访群体消费，第三商圈由其年消费性支出套算 有效人口的月消费总额 本项目可在有效人口月消费总额中占据的比例，主要考虑距离的远近、周边竞争项目的分流等。 套算经营面积销售额约2000元/月由以上数据套算的可支撑商业面积 本项目步行五分钟内可达区域 4.7 40% 1.88 1699 3194.12 50% 1000 15970.6 第二商圈 项目周边3公里范围内（5-10分钟车程） 133 10% 6.65 1699 11298.35. 20% 1000 22596.7 第三商圈 市区的其他区域 1043 0.5% 5.215 734 3827.81 10% 1000 3827.81 资料来源：世邦魏理仕商业商圈分布图 考虑上述因素，本报告预估上海中高档商业坪效约2000元； 商场使用率按照50%计算，单位建筑面积月销售额为1000元。 根据表10.3的规模套算，本项目的商业可支撑面积为4.2万平米。综合考虑市场调研、商家访谈以及消费者调研的结果，未来该区域商业发展需求较为乐观，预计本项目商业部分可支撑规模建议为4.5~5.0万平米。 写字楼部分 虽然市场供应量较大，但是 市场上最主要竞争对手为上海国际大厦已经有长达1年的寿命，将逐渐失去其优势。根据，当市场上出现替代产品时，原来的主要写字楼中的用户会大量迁入新写字楼。 上海市写字楼市场尚处于发展阶段，因此优质写字楼的需求有限。但是随着城市建设步伐的加快以及经济的发展，将会有更多的外资企业以及国内企业在津发展，预计市场上对甲级写字楼的需求在一定程度上将有所增长。 鉴于上述原因，建议将本项目写字楼的规模控制在万。 公寓部分 公寓部分将为整个项目为整个项目的开发提供现金流支撑，，高档公寓面临良好的市场发展机会因此建议公寓部分在规模上， 酒店及服务式部分 通过酒店市场研究以及经营者访谈我们发现，上海市酒店市场，发展中等规模的五星级酒店基本符合上海市酒店市场的发展情况。 上海高档服务式公寓市场在租金及入住率方面均有较好的市场表现。同时随着外资企业在津投资额的增加，其相应地对高端居住物业的需求也将随之增长，考虑到本项目位置的优越性，我们建议可以考虑一定数量的服务式公寓产品。 本报告建议将服务式公寓产品与酒店相结合，这样一方面可以保证服务式公寓的经营，降低管理成本；另一方面也在一定程度上降低了风险。 分物业功能组合建议 分物业组合物业类型 建议规模 （万平米） 发展要点 部分 8 全部销售，为整个项目提供现金流； 充分利用优势，发展精装高档公寓； 注重社区内部景观的营造，以达成与外部景观的呼应； 公建部分 商业 购物环境优越，品味突出，与现有商业差别竞争，重视长期收益的