我国房地产行业发展中的主要矛盾分析doc.doc

我国房地产行业发展中的主要矛盾分析 ??????? 内容提示：房地产行业的发展能够同时带动我国钢铁、建材等诸多行业的共同发展，因此，房地产行业的变动对于这些行业同样会造成较大的影响，左右着国家宏观经济的稳定和协调发展。从2009 年开始，国内用于房地产市场开发的资金开始激增，对GDP 的增长起到了一个巨大的推动作用，这一点从商品房销售额占GDP 比重就可以明显看出。 ??????? 我国房地产市场目前主要的矛盾主要体现在四个方面，分别是政府在房地产市场调控与GDP 增减之间的矛盾、地方政府在实现产业平衡与自身财政收入增长之间的矛盾、银行风险与房地产价格之间的矛盾、房地产行业与人民群众的利益矛盾。 ?????? 1 政府在房地产市场调控与GDP 增减之间的矛盾 ??????? 房地产行业的发展能够同时带动我国钢铁、建材等诸多行业的共同发展，因此，房地产行业的变动对于这些行业同样会造成较大的影响，左右着国家宏观经济的稳定和协调发展。从2009 年开始，国内用于房地产市场开发的资金开始激增，对GDP 的增长起到了一个巨大的推动作用，这一点从商品房销售额占GDP 比重就可以明显看出。如果国家采取相关政策抑制房地产市场的发展，那么GDP的高速增长肯定会受到不良影响，但是如果不进行调整，那么高位运行的房地产价格与同期国民收入的增长水平之间的差距将会越来越大。据有关部门的调查结果显示，北、上、广三地的住房闲置率已经超过了10%，局部地区甚至达到了50%，日本房产泡沫、美国次贷危机都明确的告诉了我们房地产泡沫的积累会产生怎样的影响，所以国内有关房地产行业的政策也由以往的大力支持逐渐向初步抑制的方向转变，其目的就是在促进产业升级的同时遏制房价的过快上涨。 ??????? 2 地方政府在实现产业平衡与自身财政收入增长之间的矛盾 ??????? 我国分税制改革的实行使地方政府50%的税收都上缴中央，税收为地方政府创造的收入较以往明显降低，给不少地区的地方政府带来的很大的困难。为了增加财政收入，很多地方政府将目标瞄准了手中握有的土地资源，就目前国内的实际情况来看，仅土地出让金一项，就占据了不少地方政府财政收入总数的40%，也就是说，如果将相关收入也算入其中的话，地方财政收入的一大半都是由房地产行业支撑的，这样就使一些地区形成了依靠房地产市场实现快速增收的错误观念，在本地区大力发展房地产行业，但是就一个地区而言，土地资源以及民众对于商品房的需求都不是无限增长的，这种模式下的增收虽然具有较高的短期利益，但是却不符合地区长期发展的需求，发展的持续性和稳定性较低。 ??????? 在帮助房地产行业发展的各类资源当中，土地资源无疑是最重要的一种，它是房地产市场的基础，但是地方政府的限量供应政策却使得土地的市场价格大幅攀升，为了应对较高的土地获取价格、实现企业利润的最大化，房地产商就开始不断提高商品房的价格，若出台降低商品房价格的政策，开发商对于房地产投资的信心就会被极大的挫伤，由此带来的土地流拍则会对地方政府财政造成极大的影响，由此导致的产业失衡现象也会被进一步放大，进而严重影响地区经济的稳定发展。 ??????? 3 银行风险与房地产价格之间的矛盾 ??????? 就目前的实际情况来看，国内大部分的商业银行都将房地产信贷看做是一只“会下金蛋的母鸡”，在经营业务的过程中存在着放松信贷条件的倾向。商业银行的按揭信贷一方面使消费者和房地产商双双受益，在很大程度上促进了房地产行业的发展，另一方面，房地产商的一些违规行为却增加了商业银行的资产风险。虽然在大多数情况下，这种违规贷款并不会转变为不良贷款，但在房地产泡沫的积累方面，这些贷款无疑起到了推波助澜的作用。如果房地产价格上升过快而脱离了真实价值，那么就会产生房地产泡沫，如果泡沫破裂，就会导致房地产行业的急剧缩水，进而给银行带来极大的损失。同时，房地产行业的竞争也日趋激烈，加之监管不严、房地产企业良莠不齐的影响，使开发商的资金链条日益紧张，如果发生断裂，风险就会暴露出来，使看似繁荣的房地产信贷市场迅速转向，这不仅会对银行、股市造成影响，甚至还会对整个金融市场造成危害。 ??????? 4 房地产行业与人民群众的利益矛盾 ??????? 受较高的土地获取价格的影响，房地产开发商所承贷的建设费用和非建设费用居高不下，为了实现利益最大化的目标，开发商开始大幅提高商品房价格，每年的增幅指数已经超过了物价指数的升幅。 ??????? 国外房地产行业的利润约为5%，而国内则至少达到了15%，并且还有继续增加的势头。高利润对房地产行业的发展将会起到积极的推动作用，但是房价的过快上涨却在很大程度上抑制了居民在其他方面的消费水平，成为了普通民众的沉重负担。对于北、上、广等地的工薪阶层来说，即便是不吃不喝的工作一辈子，也无法购买一套市区