成都商业地产市场现状及未来发展趋势分析doc.doc

成都商业地产市场现状及未来发展趋势分析 目录： 第一部分:成都商业地产环境分析和发展状况分析 3 一、全国商业地产市场现状分析 3 二、成都商业地产环境分析及商业地产规划 4 第二部分、成都商业地产开发情况分析 18 一、成都商业地产开发情况分析 18 二、成都商业地产代表楼盘统计表 23 第三部分：成都商业地产典型楼盘个案分析 27 一、 华润.万象城 27 二、国内知名城市综合体案例借鉴分析——天河城广场 30 第四部分、成都商业地产楼盘形态分析 39 一、成都商业地产经营策略的比较 39 二、地产+商业营运模式的探讨 41 三、成都写字楼市场简况分析 42 四、成都商务酒店市场简况分析 42 第五部分：成都商业地产未来发展趋势分析 45 一、成都商业地产市场总结 45 二、成都商业地产未来发展趋势 46 第一部分:成都商业地产环境分析和发展状况分析 一、全国商业地产市场现状分析 随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳、成都等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等都将成为未来商业地产投资的亮点。 2009年全国房地产市场快速回暖，全年商品房销售面积和销售额分别增长42.1%和75.5%，办公楼和商业营业用房市场也增长显著，全年销售面积分别同比增长30.8%和24.2%，销售额分别同比增长66.9%和45.5%，销售均价分别同比增长24.4%和16.2%；此外，两类物业的投资额也有明显增长，办公楼开发投资额同比增长18.1%，增幅较2008年提高了10.7个百分点，商业营业用房开发投资额同比增长24.4%，为2005年以来最高年增长速度，甚至高于了同期住宅开发投资。中国的商业地产在平稳度过金融危机的冲击后已经迎来了新的发展机遇二、成都商业地产环境分析及商业地产规划 （一）：成都市商业数据分析 1、国民生产总值GDP 成都市2010年第一季度国民生产总值及增速与前两年同期对照表（亿元） 08年第一季度 09年第一季度 10年第一季度 国民生产总值 增速 国民生产总值 增速 国民生产总值 增速 762.00 15.1% 856.6 12.3% 1041.8 18.3% 2008年后，经历四川5.12大地震和全球金融危机影响的成都，GDP依然保持两位数增长速度，而今年18.3%的涨幅，创下近年来单季度最高值。显示出成都经济强劲发展势头。 2、社会消费品零售总额 成都市2010年第一季度社会消费品零售总额及增速与前两年同期对照表（亿元） 08年第一季度 09年第一季度 10年第一季度 社会消费品零售总额 增速 社会消费品零售总额 增速 社会消费品零售总额 增速 399.5 21.3% 471.8 18.1% 590.5 18.9% 其中2009年零售业发展较快。零售业实现零售额341.2亿元，增长18.3%，增速比去年平均水平高1.4个百分点；零售业占社会消费品零售总额比重为72.3%，比2008年12月底提高4.7个百分点。2010年住宿餐饮业实现零售额84.1亿元，增长25.2%。 3、城乡居民可支配收入 成都市2010年第一季度城乡居民可支配收入及增速与前两年同期对照表 指标 08年第一季度 09年第一季度 10年第一季度 数值 同比 总值 同比 总值 同比 城市人均可支配收入（元） 4447 ↑16.8% 5174 ↑16.4% 5812 ↑12.3% 农村人均现金收入（元） 2272 ↑12.4% 2555 ↑12.5% 2860 ↑11.9% 最近几年，城乡居民可支配收入稳步提高，增速都在10%以上，保证了成都商业经济的持续发展势头，给未来商业物业的发展奠定了坚实的基础。 4、居民消费价格指数（CPI） 成都市2010年第一季度CPI与前两年同期对照表 分类 08年第一季度 09年第一季度 10年第一季度 CPI ↑7.8% ↑0.3% ↑0.5% 2009年来,成都市CPI指数持续上涨,但涨速趋缓, 属高位运行态势，总体来说物价稳定，有利于商业市场的发展。 5、成都主要零售物业新增供应与存量 6、总结 成都消费力强，2010年达到590.5亿元，人均消费力非常可观。 成都商业市场持续稳定发展，给商业物业的发展奠定了坚实的基础。 零售业市场发展势头强劲，占社会消费品零售总额比重很高。09年达到72.3%。 零售商业被一致看好，导致新增大型卖场多，商业总存量攀新高 （二）、成都市商业地产政策和规划