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房地产估价案例分析 一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 2 二、成本法案例――＊＊仓库 7 三、收益法评估案例――＊＊大厦 9 四、基准地价系数修正法案例――解放大道一宗住宅用地 11 五、机器设备评估案例――船舶 16 一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 位于的。地面积地处。 房地产的权利状况 。3．房地产概况 委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；，。。外墙内。(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖日光灯；设施齐全。评定估算 项目名称 地址 标价 A 新上海国际大厦 浦东南路360号 $2,800 B 银城东路139号 $2,800 C 浦东南路528号 $3,000 比较因素条件表 待估对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素情况 名 称 ＊＊银行大厦 新上海国际大厦 华能联合大厦 证券大厦 坐落位置 ＊＊＊路＊＊号 360号 139号 528号 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 单价 待估 22,480 22,480 24,090 交易日期 2004年6月30日 2004年8月 2004年7月 2004年7月 商业繁华度 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 交通条件 有地铁和多条公交线路 有地铁和多条公交线路 有地铁和多条公交线路 有地铁和多条公交线路 公共服务设施 陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。 陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。 陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。 陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。 自然条件 优 优 优 优 社会环境 优 优 优 优 地区性不动产销售状况 优 优 优 优 环境卫生及景观 好 好 好 好 市政设施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 个 别因素 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混 部位 整幢 整幢 整幢 整幢 装饰装修情况 外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断。 外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯 外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯。 外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断 设施状况 进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。 进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。 进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。 进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。 平面布局 好 好 好 好 临路状况 一面临主干道。 一面临主干道。 一面临主干道。 一面临主干道。 物业管理 好 好 好 好 C.交易情况修正 项目名称 地址 标价 价格修正后 A 新上海国际大厦 浦东南路360号 $2,800 22,480 B 华能联合大厦 银城东路139号 $2,800 22,480 C 证券大厦 浦东南路528号 $3,000 24,090 因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.27元人民币换算。 因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。 交易时间修正 1.00。因素修正(详见下表) 业 名 称 待估物业 实例一 实例二 实例三 比 较 因 素 交通银行大厦 新上海国际大厦 华能联合大厦 证券大厦 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 交易单价（元/平米） 　待估 22480 22480 24090 座 落 位 置 银城中路188号 360号 139号 528号 易 日 期 2004.6.30 100 2004.8 100 2004.7 100 2004.7 100 区域因素 区域繁华程度 繁华 100 繁华 100 繁华 100 繁华 100 距城市主要商服中心距离 近 100 近 100 近 100 近 100 道路状况 优 100 优 100 优 100 优 100 交通便捷度 优 100 优 100 优 100 优 100 交通受制情况 无 100 无 100 无 100 无 100 距车站港口的距离 近 100 近 100 近 100 近 100 城市基础设施 七通一平 100 七通一平 100 七通一平 100 七通一平 100 社会公共服务设施 齐全 100 齐全 100 齐全 100 齐全 100 社会人文环境条件 优 100 优 100 优 100 优 100 环境质量 优 100 优 100 优 100 优 100 自然环境条件 优 100 优 1