房地产行业的五力模型分析doc.ppt

房地产行业的五力模型分析 —— 组员 ： * 房地产行业的简介 房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代经济活动中具有重要的地位。我国房地产行业的发展随着经济趋势的变化也出现了一些变化。从沿海到内陆地推进，在城镇体系中由中心城市向小城市推进：中介服务，物业管理的普通应用：房地产行业从数量增长型向数量,质量，效益并进转化。国民经济的持续增长和国民消费结构的提升，为房地产行业也提供了高速的发展的机会，使房地产行业竞争激烈，但作为投资人是否要投资此行业我们应对此行业利用五力模型进行充分分析做出决策。 一个行业除受宏观环境（政治法律因素，经济因素，社会文化因素，科技因素）的影响外，还受同行行业因素的影响。按照波特的观点，一个行业的竞争，远不止在竞争对手中进行，而存在着5种基本竞争力量，如图所示： 一 行业新加入者的威胁 （1） 进入障碍：加入WTO导致外资，外商奸进入我国房地产行业的壁垒降低，国外房地产企业及其相关联的建筑安装，中介服务，金融，保险企业大举进军到中国，市场竞争机制全面引进。导致一些企业缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必会被退出市场，更大市场份额被外资，外商锁拥有。 （2）产品差异优势：随着人们生活水平质量的提升，人们对产品的差异化要求较高。人们想拥有舒服，安静，环境优美的住所。因此，房地产行业中企业更加重视服务质量，设施等差异化。 （4）成本威胁：新进入者想到获得长远竞争必须使企业在 成本取得长远优势，才能进一步发展。从房地产行业上，按成本有要从原材料 等进一步低成本化。 （3） 资本要求：在行业中经营不仅需要大量资 金，而且风险较大。 （5） 政府行为：国家对房地产行业的运行给予做出相应的规定，作为新进入者要时刻关注政策法规，依政策办事 二 供应商讨价还价的能力 房地产行业是个巨大的市场，从房地产行发 ，材料，产品的供应商，都密切关注此市场。当关税降低之后，国外木材等进口量加大，对房地产行业来说将获利。 三 买方讨价还价的能力 企业作为供给方，总是想方设法提高价格。目前，我国房地产仍是需求大于供给。再有国民收入分配不均，贫富差距较大，开发商更是瞄准了档次商的客户。因此，买方的讨价还价能力相对于开发商来说较弱 四 现有竞争者之间的竞争程度 “从同行企业的数量” “行业增长程度” “商额固定成本”这几个方向分析。房地产行业是个特殊的行业，它的“产品”就是固定资产耗资达风险大。固此使得此行业的企业的数量减少，一般房地产市场上几个巨头垄断有利用成本损失，差异化策略控制市场，一旦进入房地产行业，成本 相当大的，包括人，财，物，已经投入，形成“在产品”时，就很难退出此行业。 五 替代品的威胁 从大概念上来说，住房基本上没有替代品。但是商品房的替代品有小产权房利于保障性住房。在目前的政策下，这两种性质的房产不可能真正威胁到商品房。 通过以上分析，投资主体应个人对行业的吸引力做出判断，看是否应该涉入此行业，因为一旦投资者进入此行业，要想退出很困难。房地产行业需要大量资金的投入，风险较大，前期的投入到后期回报时需要很大一段过程。同时，国家的政策会有变化 *