房地产新政浅析及本案相关建议doc.doc

新“国十条”政策浅析与对本案的相关建议 一、新政调控的背景与目的 今年第一季度房地产市场过热，国十一条和京十一条陆续出台但短期没有达到预期效果，反而3月份市场呈现价格过快上涨的现象，新政的出台，就是针对近期房价上涨过快，投机性购房大量增加的情况下制定的，从调控的目的看，通过限制投资和投机性住房，遏制房价过快上涨，缓解城镇居民购买住房紧张的局面，促进房地产市场健康平稳发展。 新政不仅将前不久提出的国十一条和京十一条具体落地，而且政策的严厉程度、针对性前所未有，是自房改后十多年以来涉及面最广、力度最大、综合性最强的一次调控，将会对市场产生重大影响，我们必须充分重视。 二、新政的主要内容 （一）主要内容：新政主要从差别化信贷、增加土地供应和控制地价、市场监管与问责四个方面进行调控。具体包括： 1、抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策 2、加大土地供应，探索多种土地出让方式 3、加强市场监管 4、遏制房价工作不力要追责 （二）、差别化信贷政策细则 1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30% 2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款 4、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。相关部门尽快制定出台二套房标准。 三、新政对市场的影响 （一）、即时影响 1、人们对房地产市场预期改变，市场立刻大幅度降温，成交量立减 2、过热区域影响最大，成交量降低，甚至出现房价迅速下降：近期房地产市场过热的区域如通州、大兴，3、由于投资型客户占比例大，通州房地产4月一周之内价格上涨18%，K2海棠湾4月环比上涨28% 4、对中高档项目直接影响大：信贷政策收紧将使投资客撤离房地产市场，也对改善型住房需求有很大程度上的抑制作用。 （二）、长期影响 1、新政的严厉程度将颠覆性的改变人们对房地产市场未来一段时期内的预期 2、此次新政从土地供应量和土地供应方式上提出了调整与变革的要求，直接影响到市场的供需关系、商品房与保障性住房之间的关系。 3、新政的出台将会有一定延续性，不排除后期有消费税等类似税收政策的陆续出台，届时将会产生更加深远的影响。 （三）、4月17日-18日周边项目开盘销售情况 今年第一季度，通州房地产领涨北京市场，新政出台后，通州领跌市场，K2海棠湾、K2清水湾两项目价格大幅度跳水，打出了一次性付款每平米降4000元的活动。降价幅度达16%。 1、融科香雪兰溪 4月18日18号楼一个单元开盘，共销售30余套，受到新政一定影响，首套房客户量增加，投资型客户收到一定影响，但由于已是尾盘，推量不大，受影响较小。4家贷款银行，分别为中信银行、招商银行、深发展、中国银行。对前期贷款客户影响较大，在等待银行细则的出台。 2、合生世界村 原定4月18日开盘，现推迟开盘时间到4月底，持身份证办理VIP卡可享受购房2万抵6万的优惠 面积100-150平米，均价20000元/平米。 四．五期客户积累情况 序号 业务员姓名 所需意向户型数量 客户小计 电梯两居 电梯三居(6居) 花园洋房 上叠 下叠 1 高鹏 1(自住) 　 1(自住) 　 　 2 2 岳荣茸 　 　 1(自住) 　 1(自住) 2 3 吴宝林 　 　 1(自住) 　 　 1 4 张志慧 　 　 　 　 　 0 5 蒋志豪 1(自住) 　 1(自住) 　 　 2 6 于剑斌 　 　 　 　 1(自住) 1 7 熊慧慧 　 1(自住) 　 　 　 1 8 杨剑威 　 　 1(自住) 　 　 1 9 孙 娟 　 　 1(投资) 　 　 1 10 薛园园 　 　 1(自住) 　 1(自住) 2 11 牛爱涛 1(自住) 　 　 　 　 1 12 刘 微 　 　 　 1(自住) 　 1 13 韩海善 　 　 1(自住) 　 　 1 14 侯梅英 1(自住) 　 　 　 　 1 15 王 莹 1(自住) 　 　 　 　 1 16 焦亮 1(自住) 　 1(自住) 　 　 2 合计 　 　 　 　 　 20 客户分析： 截止到目前五期客户积累共20组，其中自住客户19组，投资客户1组。电梯洋房：6套，电梯三居：1套，花园洋房：9套，上叠：1套，下叠：3套。第一次置业7套，占35%，第二次置业6套，占30%，第三次以上置业7套，占35%。对五期客户目前最大影响有几点： 国版新10条的公告，客户自认为房价肯定会下跌，当初报的价格客户无法接受，表示等等开盘价格后，再做最后决定。 30