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—— 蚌埠房地产业投资环境分析 演讲人：姚建 背景 当前中国房地产市场宏观环境分析?在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调。?但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。据调查报告显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。 中国房地产的快速发展和蚌埠市城市化进程的进一步加快，蚌埠市对于现有的城市几个模块都做出不同的规划。蚌埠作为皖北商贸重镇近年来经济发展迅速，城市面貌日新月异，商贸、金融、旅游等现代化服务业功能日益完善，城市集聚力和辐射力不断增强。蚌埠将抓住此次安徽省加快皖北地区建设及加大加快老城区棚户区改造的战略机遇，加快蚌埠发展的步伐，努力推动蚌埠城市规模提升、现代服务业发展、百姓居住环境改善。、扩大城市区域。 宏观环境 宏观环境分析 行业发展 房地产业的现状及发展 蚌埠发展前景 分析框架 微观环境 地理环境 政治因素 社会文化与经济 环境因素 宏观环境 2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。?国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。 微观环境 微观环境 地理位置：蚌埠位于华北平原南端京沪铁路和淮南铁路的交汇点，淮河穿城而过，临近凤阳、南京。由于蚌埠地区古代盛产河蚌，从而得名“珠城”。全国重要的交通枢纽，经济腹地十分宽广，被称作两淮重镇、沪宁咽喉。蚌埠全市面积5952平方公里，其中市区面积601.5平方公里 政治因素：是中华人民共和国安徽省下辖的一个地级市、安徽省重要枢纽城市、皖北地区的商贸中心与加工制造业中心和邮电通讯指挥调度中心。1947年初蚌埠设市，直属安徽省，是安徽省第一个设市的城市。 社会文化与经济：截止2008年末，蚌埠市户籍总户数100.99万户，含三县总人口358.31万，人口众多。安徽省重要的工业基地，水陆交通枢纽。蚌埠组合优势日益凸显，正成为承接产业转移的前沿阵地。蚌埠的发展环境日益优化，良好的政策环境、承载环境和政务环境，正成为投资者的理想之地。蚌埠综合排名全省第二，经济发展势头良好，发展潜力大。蚌埠是历史名城，历史悠久，文化底蕴深厚。 蚌埠环境 良好的政策环境：蚌埠市是国务院批准的促进中部崛起、享受比照东北老工业基地政策的城市之一。2006年，安徽省提出两淮一蚌战略。“两淮”为淮南、淮北，同为重工业城市，“一蚌”为蚌埠市。 　　安徽省委、省政府关于合芜蚌自主创新综合配套改革试验区的顺利实施，为蚌埠在内的3市设立了每年5亿元的项目扶持资金和每年10亿元的创业风险投资引导资金。我市也制定了20多项支持性、鼓励性的优惠政策，涉及投资项目资金补助、高新技术项目资助、投资上规模现金奖励、投资主导产业资金补贴等方面。 良好的承载环境：蚌埠有良好的承载环境。现有省级开发区6个，特色产业园6个。围绕产业基础和产业特色，重点推进光伏产业园、汽车工业园、船舶工业园、电子工业园、粮食加工园、精细化工产业园等专业园建设，为企业集聚、产业集群提供载体支撑。 良好的政务环境：近年来，我们深入推进机关效能建设，大力优化投资软环境，相继建立了市行政服务中心和外商投诉受理中心，完善了外来投资“一站式”审批服务，先后出台了重点招商引资项目实行“绿色通道”等一系列措施，全面实行全程代理制、首问负责制、限时办结制、行政问责制，努力把蚌埠打造成中部审批环节最少、服务意识最强、办事效率最高的地区之一。 行业现状 行业现状 我国房地产业的现状： 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降 2.成交量萎缩，空置率上升 3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大 4.市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被