南兴地产坦洲项目市的场调研及定位报告.doc

南兴地产坦洲项目 市场调研及定位报告 深圳市海富汇商业地产顾问有限公司 二零零六年四月目录 第一部分 调研技术说明部分 8 一、重点研究主题 8 二、如何实现市场调研目标 10 三、市场调研方式及问卷设计 11 四、其他相关调研目标 12 五、调查周期： 13 六、分析方法 13 第二部分 坦洲镇概况及发展趋势 13 一、城市综述 14 二、坦洲镇经济发展现状及发展趋势 19 第三部分 坦洲镇城市规划 24 1.1 1、此次调查的重点集中商业有： 29 1.2 2、典型集中商业调查基本资料： 30 1.3 3、典型集中商业调查结论： 57 2 二、坦洲特色商业街调查 61 3 三、坦洲餐饮业状况调研分析 78 4 六、主要在推/将推商业调查 85 4.1 1、坦洲三乡镇典型在推商业网点名列 85 第二章 94 第三章 99 第四章 第五部分 坦洲房地产市场简析 106 1 一、坦洲房地产市场特点概述 106 2 二、部分代表楼盘展示 107 2.1 1、中澳新城3期住宅项目 107 2.2 、锦绣年华2期 108 2.3 州际新天 109 2.4 碧涛花园 110 第六部分 坦洲镇总体商业概况、商业市场特点及前景分析 111 一、 坦洲商业整体概况 111 1、社会零售总额稳步增长： 111 2、总体消费档次有待提升： 112 3、批发物流业发展缓慢，基本处于最初级阶段: 112 4、零售业潜含巨大商机，竞争也日趋激烈: 113 5、餐饮业一枝独秀，成为坦洲经济一大亮点： 113 6、酒店、休闲娱乐文体行业蓄势待发，亟需政府行业引导： 114 二、坦洲商业市场现状 114 1、坦洲商业存在的几大缺陷： 114 2．坦洲商业格局 117 3、坦洲商业特点分析 118 三、坦洲商业市场前景分析 123 1、坦洲未来商业发展空间及趋势预测 123 2、预测最具增长零售服务行业 126 四、商业项目发展风险 127 1、未来商业体量巨大，销售有压力 127 2、投入成本高，租售价降低，利润回收较缓 127 3、旧有的消费习惯根深蒂固，消费习惯需大力引导 127 4、综上所述， 128 第七部分 消费者调研报告 129 一、消费者调研结论部分 129 二．消费者调查定量分析 131 1.调研技术说明 131 2. 坦洲居民消费行为分析 132 2.1、消费者背景资料分析 132 2.5 消费者消费习惯分析 136 3、片区认知与评价 146 第八部分 项目定位分析 151 一、地块情况简介 151 1、基本数据 151 2、项目位置 151 3、项目与主要区域的距离 152 4、项目地块四侧 153 6、项目地块周边配套 154 2.6 坦洲山公园 155 7、途径项目的公交路线 155 8、项目周边人口构成 156 二、项目SWOT分析 158 1、优势分析 158 3、机会分析 159 4、威胁分析 160 5、项目发展方向 160 三、定位思路 162 四、整体定位建议 163 五、总体形象定位 164 1、思路 164 2、形象定位主要特征 164 六、总体档次定位 165 七、商业业态定位、功能分布与租售比 166 八、项目销售方式及租赁价格建议 183 1、预测依据 183 2、预测方法 183 3、销售方式建议和租售策略定位 183 4、租售价格定位 187 5、本项目价格定位思考 188 九、销售价格定位建议 195 1、商业销售价格定价因素 195 2、销售均价及总售价预计 195 十、项目经济效益分析 197 1、商业项目总体租售比例定位原则 197 2、项目销售策略及投入资金成本分析 197 3、项目经济效益分析 200 十一、经营模式定位 204 十二、客户细分及定位 209 十三、业态的配套设施需求 211 十四、招商对象的定位与分析 213 1、符合本项目的招商对象的定位与分析 213 2、供应商招商对象 214 3、本项目供应商与本地市场关系定位 222 4、本项目供应商与外地市场关系定位 223 5、供应商的招商策略定位和招租策略 224 6、商铺的招租策略定位 225 十五、公寓项目定位 227 1、市场分析 227 2、项目定位 228 3、目标客户定位 231 4、楼型、户型建议 232 第一部分 调研技术说明部分 一、重点研究主题 1、市场上现有的或在建的大型商业项目（百货公司、商场、大型超市、专业市场、商业步行街、特色街区等）的业态组合、经营状态、项目定位等等，以及坦洲市民对以上项目的喜爱程度； 2、商业配套设施如餐饮、文化娱乐等市场供应情况； 3、坦洲市民的购物休闲习惯，及对坦洲商业配套的全面要求； 4、普通商户对于在坦洲镇及项目所在地开店的意向，他们对租金的承受能力、