涿州区域市场综合分析doc.doc

美林地产入驻涿州市场的问题浅析 对于吸引外地开发商入驻没有优惠政策 目前涿州的房地产市场针对吸引外地开发商入驻的土地政策；税收政策都没有明确的优惠。从其综合城市发展定位来看还是树立新型农业；高科技农业以及旅游度假类综合发展为先。本地的开发企业相对于传统开发优势明显。外地开发企业类似华融这样的资金雄厚型企业，已经开始通过规划整合；与政府联合一级开发等手段，控制了市场份额从而获取远期利益。但这对于目前后续开发商的介入无疑是增加成本。 如果后期地产集团能够通过人脉优势，获取政府一定政策扶植，相对还是可以增加利好。 开拓涿州市场对于地产集团资金要求巨大 目前涿州市场主要是通过新农村建设，集中安置农业原著民的方式进行土地置换。针对获取一级开发土地，目前现行的政策是由开发商先行注资，政府出面进行拆迁安置。此方式从表面上解决的外地开发商拆迁困难的问题，但是由于涿州目前的拆迁政策相对很好。无疑是大大增加的开发企业的先期成本，对前期开发资金成本要求巨大。 结合目前涿州土地市场信息，城中心区由于是只能二级开发介入，平均土地成本在220万/亩左右。 郊区的土地成本相对略低也到了150万/亩，但还要增加拆迁安置的成本，合计预计也会到200万/亩左右。 相对住宅可借势概念不足 针对目前卫星城的发展规划，涿州市政府希望能够引入复合型的房地产项目进入，通过区域概念增加市场的活力。但综合目前可以借势的概念来说，相