审理开发商出售小区地下车库(车位)案件几个疑难问题.pdfVIP

星塑亡港堡 CmⅣA胍札EsTA疆 审理开发商出售小区地下车库 (车位)案件的几个疑难问题 王忠北京市房地产法学会常务理事 侯琛娟北京市人民检察院第一分院 《物权法》第74条规定了住宅小区车位、车 有效。协议中约定的车位价款经双方合意形成， 库的归属及利用规则。但是，《物权法》的实施并 反映了双方真实意愿。杜某称京城公司销售的车 没有起到完全定分止争的效果。理论界有关小区 位成本已计入购房成本，与事实不符。据此，判决 地下车库(车位)尤其是结建人防工程归属的争 驳回杜某的诉讼请求。一审判决后杜某不服，上 议一直存在，司法实践上也存在着裁判各异的案 诉称：诉争小区人防工程不属于京城公司所有， 例。本文试以两个小区地下车库、车位的真实案 京城公司无权出卖，因此，应认定双方签订的购 例为研究对象，对此问题进行探讨，以期对《物权 买相关设施协议无效。 法》第74条的正确适用有所裨益。 二审法院经审理认为，诉争地下车位虽系人 一、问题的提出 防工程，但根据《中华人民共和国人民防空法》(以 案例一： 下简称《防空法》)相关规定，人民防空工程平时 一 2005年4月，杜某与京城公司签订预售商由投资者使用管理，收益归投资者所有。京城公 品房买卖合同。同日，双方还签订了购买相关设 司是诉争人防工程的投赘者，有投资收益的权 施协议，约定杜某可购小区内地下车位一个。约 利。鉴于现行法律对地下人防土程的具体收益形 定京城公司应在2005年12月31日前将经验收式没有作出明确规定且以车位的形态进行利用 合格的商品房交付杜某使用。后京城公司向杜某 为常态。京城公司通过与杜某签订协议有偿转让 出具不动产销售通用发票，包含房款及地下车位 诉争人防车位专有使用权的方式实现投资收益， 价款。’经查，所购地下车位位于该楼地下人防工 不违反法律、行政法规的强制性规定。杜某与京 程范围内。2006年1月9日，杜某在公司提供的城公司签订的《购买相关设施协谢有效。原审判 房屋验收交接表上签名。后杜某诉称，原告取得 决并无不当，驳回上诉，维持原判。 的地下车位系该小区的人防工程，而被告京城公 案例二： 司在出售时并未告知原告。人防工程系小区的强 2004年5月，王某与某房地产公司签订商品 制性附属设施，被告擅自出售人防工程，损害了 房出售合同，约定王某向该公司购买地下车位， 国防效能和公共利益。被告销售的车位成本已计 所购地下车位号为054号，实测建筑面积为35 入购房成本，被告不享有所有权，故双方签订的 平方米，并明确王某在签订合同前已到该车位实 购买相关设施协议无效。由被告返还价款85000地进行现场踏勘，对该车位现状包括位置、标高、 元并赔偿利息损失。 宽度、面积、相邻关系、出入动线等情况已充分了 l矗 一审法院经审理认为：诉争地下车位系人防 解，王某承诺同意按此现状接受该车位，无任何 l由 工程，因京城公司享有该人防工程使用权、收益 异议。2004年7月17日王某接收了车位，双方 )”了 权，故京城公司与杜某签订的购买相关设施协议 订立车位交接书，交接书对车位的实测面积再次 I：：，