物业管理务实的.doc

物业管理 第一章 物业管理概述第二章 物业管理机构第三章 物业管理的招标与投标() 第章 物业合同第章 物业租赁管理第章 物业管理(8学时) 第七章 物业管理常用文书的拟写及档案管理(2学时) 第章 物业服务企业的财务管理() 第章 房屋维护修缮管理() 第章 房屋设备管理() 第章 物业综合管理与综合经营服务第十二章 物业管理中的投诉与处理() 第十三章 物业管理与社区文化(2学时) 第章 各种类型的物业管理与服务第十章 香港及国外物业管理( 第十章 物业服务企业与ISO9000标准 （二）物业与房地产、不动产的联系和区别 在现实生活中，“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念常常交替使用，并由此产生了对这三者理解和使用上的混乱，但这三个概念既有联系，又有区别。 （三）物业的组成 从物业的概念可以看出，物业包含三个基本组成： （1）以建成并投入使用的各类建筑物 （2）与建筑物相配套的设备、设施 （3）相关场地 （四）物业的特征 1.固定性2.耐久性3.多样性4.高值性5.权益性 二、物业管理 （一）物业管理概念 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 （二）物业与物业管理概念的比较 1.联系 首先，物业管理是对现有物业进行管理。其次，物业管理可以延长物业的使用寿命，使物业保值、增值。物业借助于管理使其保持良好的使用功能；第三，对于开发商，良好的物业管理是房屋销售的最有利的促销因素，是对房屋销售的有力支持。因此，许多开发商将物业管理看做是销售的后续环节。 2.区别 （1）本质不同（2）服务对象不同（3）效用性不同（4）价值实现方式不同 （三）物业管理的特点 1.社会化2.专业化3.企业化4.经营型 第二节 物业管理的主要内容 一、物业的基本管理 建筑管理：包含各类、各种用途的房屋以及物业保健档案的设立。 设备管理：设备管理均由相应的专业技术人员操作。 设施管理：包括规划部门划定物业所属辖区红线范围内的基础设施和市政配套设施，如辖区内的道路、路灯、供电设施、供水管网、排水管网、自来水加压站、生活污水处理站、煤气与供热等。 二、物业的专项管理 1.治安管理 包括物业区域范围内的安全、保卫、警戒等，还可延伸为排除各种干扰，确保业主或使用人的生命财产安全，是指形成安全、安静的工作、生活环境。 2.清洁管理 对物业区域范围内的垃圾、各种废物、污水、雨水进行定时定点的排泄、清除等，保持物业及物业周围环境的外貌清洁，使之形成干净、整洁的工作、生活环境。 3.绿化管理 对物业区域范围内的绿化建设及保养，根据《城市绿化规划建设指标的规定》（建城【1993】784号，）城市绿地率2000年以后应不少于25％，到2010年应不少于30％。 4.消防管理 5.车辆管理 三、物业的相关服务 包括两个方面：特约服务和便民服务 1.特约服务 特约服务的内容包括房屋代管、室内清洁、家电维修、居室装修、代聘保姆、接送小孩等内容丰富的服务项目。 2.便民服务 便民服务的内容包括： 商业网点：与商业、银行、邮电等部门协作在物业辖区内建立超市、饮食店、副食品市场、洗衣房、美容美发中心、公用电信服务和储蓄所等，以方便业主。 文体娱乐：开设小型健身房、俱乐部、阅览室、展览室、老年活动室、青少年活动室等，以利于各类人员的健身娱乐活动。 教育卫生：与教育部门协作在辖区内开设托儿所、幼儿园、中小学校；与卫生部门协作在辖区内设立诊疗所、保健站等。 交通网点：配置必要的物业辖区与市中心的来往班车网络，并与交通部门协作在辖区内增设交通网点，以改善交通条件，为业主提供方便。 四、多种经营管理 目前物业服务企业开设的多种经营业务一般有：投资咨询、中介、代理租赁、住房置换、室内设计装修、设备安装、经营建材等。实行多种经营的物业服务企业则可以选择其中的若干项开展多种经营的业务。 第三节 物业管理的原则与作用 一、物业管理的基本原则 （一）业主主导原则 业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。 （二）统一管理原则 一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。这样，一方面方便了业主和使用人，另一方面提高了综合管理效益。 （三）专业高效原则 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 （四）权责分明原则 在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业的权利与责任应当非常明确。 （五）服务第一原则 （六）收费合理原则 物业服务收费应当遵循合理、公开以及