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“城市花园”项目策划方案 第一部分、项目地块分析 第一章、项目地块概况 一、项目地块区位状况 项目地块位置示意图 从以上分析可知，本公司项目处于新老城区的联结处，同时承受新老城区两个板块楼盘的竞争压力。 项目在立足老城区楼盘的市场定位的同时，也要着眼于新城区楼盘的市场定位，提高竞争档次与层次，采取智慧而策略的营销手段，既在老城区楼盘中脱颖而出，又提高与新城区楼盘的对比竞争力。 二、项目地块概况 项目地块位于三水区新城市中心区域北近广三高速公路，占地约6000平方米。 项目地块西面为三水南北主干道健力宝北路，北为东西主街之一的德兴路，南面是一般性街道东西向的康乐路，东面以无名小道与建成住宅隔开。项目位置极好，在两面主干道上建商铺大有可为，收效会很好。项目是三水中心城区不可多见的商业宝地。 图3:项目地块示意图 第二章、项目周边市场分析 图4：项目地块周边示意图 一、周边住宅市场分析 （一）、周边楼盘总体特征 规模情况 楼盘名称 西豪居花苑 金本健力宝北 占地面积 估算2万平米 几千平米 总建面积 不详 不详 产品特征 外立面 黄色，立面普通单调土气 黄色，立面普通单调土气 园林 绿化率20％，楼间没绿化 无 配套 幼儿园 无 物业管理 无 无 小结： 本案周边楼盘情况大致如下： 1、健力宝北楼盘规模都很小，以商铺为主，住宅为次； 2、如果迎合周边市场情况，小规模，多层低档洋房为绝对市场主流，建普通多层是追随大流的必然。 3、周边楼盘因土地珍贵故无绿化 4、健力宝北楼盘产品立面普通，基本没有配套物业管理 故本项目应依据以上情况，作为项目定位的重要决策依据和标准。 （二）、周边楼盘户型设置特征 楼盘 户型 两房两厅一卫 三房两厅两卫 四房两厅两卫 金盛花园二期 面积（㎡） 70.12 89.74～94.69 149.53 比例（％） 28.2％ 64.1％ 7.7％ 西豪居花苑 面积（㎡） 不详 不详 不详 比例（％） 不详 不详 不详 金本健力宝北 面积（㎡） 79．94 117．26 无 比例（％） 52.2％ 47.8％ 汇丰豪庭 面积（㎡） 68.51～90 77.83～114.54 170.78（复式） 比例（％） 约4% 95％ 复式约1％ 小结： 1、户型：三房占绝对主导 现有市场三房为主，二房与四房（复式）仅作补充。现有周边楼盘的三房户型比例偏低。 故本项目可推出极少量四房，在顶层可考虑推出复式。 2、面积：二房面积以65～90平米为宜，三房以100～140平米为宜。 故本项目在进行户型设计时，以多个户型、每个户型多个面积类型为指针，以使顾客有一定的选择空间，使每个顾客都能找到适合的面积与户型。 （三）、周边楼盘销售情况特征 名称 价格（元/㎡） 销售情况 最高价 最低价 均价 销售率 销售综合评价 汇丰豪庭 多层：2440 小高：3000 多层：1100 小高：2400 多层：2000 小高：2700 销售率超85％；三房七成 二房七成多 销售尚可，是城中心最新一个盘，质素尚可。 西豪居花苑 约1700 1100 约1500 销售率95％，三房余6套 二房余2-3套 低价位，销售进入尾声，仅余八九套顶层。 金盛花园 1900 1700 约1800 销售率七成 销售尚可。 金本健力宝北 1480 980 1440 销售率100% 销售完毕 小结： 1、高销售率 健力宝北是新城区旺地，销售率高，市场有保证 本项目住宅销售问题不大。 2、低价位以卖商铺为主 周边多层楼盘单价介于980元到1700元之间，多层、低质、低价位的销售特征。 本项目住宅定价位要参照以上情况。 （四）、周边楼盘营销推广特征 健力宝北楼盘营销推广和营销管理都很差，水平很初级。 本项目将在营销推广方面，比竞争对手巨大更大进步。 二、周边商铺市场分析 略。本项目商铺销售无问题。 第二部分、项目建设要求 一、地价 地价很高，只能以高容积率。 二、商铺 商铺为主，住宅为次。 三、销售效率 销售率要高、销售速度要快。 四、产品及规划素质 产品及规划质素要领先。 第三部分、项目定位分析 第一章、项目定位可选择的七种方案 经细致研究，项目定位三类模式的七种选择： 一、商铺与住宅的模式 商铺与多层住宅的方案 商铺与高层住宅的方案 商铺与多层、高层住宅的方案 二、商场与住宅的模式 商场与多层住宅的方案 商场与高层住宅的方案 三、纯商场的模式 商场方案 菜市场方案 其中因商场的销售问题，我们可以确定本项目必将是以商铺为主的方案。故只对商铺模式进行详细分析即可。 第二章、项目定位的各方案分析 一、商铺与多层住宅的定位方案 （一）、商铺与三排式多层的方案 1、定位分析 （1）、优势 A、不考虑绿化、