2006年8月南京市兰图苹雅苑市场调研报告.pdfVIP

兰亭雅苑 市场调研报告  xx 有限公司  2006年 8 月 1 日 目录 第一部分 城北房地产市场简要分析 一、城北发展整体特征 二、城北城市规划与特色 三、城北房地产市场发展状况 四、小结 第二部分 竞争楼盘分析 一、在售住宅体量及总户数分析 二、竞争楼盘主力户型及面积分析 三、竞争楼盘销售情况分析 四、竞争楼盘上市物业类型及容积率、绿化率 五、竞争楼盘卖点及广告诉求分析 六、主要竞争楼盘开盘时间和交付时间分析 七、本项目主要竞争楼盘成交状况分析 八、主要竞争楼盘成交户型及在售户型分析 九、小结 第三部分 地块分析篇 一、地块地理位置分析 二、地块周边配套环境分析 三、地块周边交通环境分析 第四部分 产品分析篇 一、主要经济指标 二、套型面积数量 三、规划特色 四、项目概况 五、项目 swot （优劣势）分析 六．产品核心卖点分析 七．项目目标客户分析 附件一：城北在售竞争楼盘档案 第一部分 城北房地产市场简要分析 一、城北发展整体特征 城北板块地跨下关、栖霞、玄武三个行政区；地处南京市城区北部，东界句 容，西连主城，濒江依城，沿江水岸线延绵 92 公里；板块总面积 370.1 平方公 里 （栖霞340 平方公里）， 共有户籍人 口59 万。 栖霞区是南京著名的东郊风景区， 拥有幕府山、太平山、栖霞山沿江风光带等自然资源。 目前城北房地产市场主要的关注点有三块： 迈皋桥－晓庄区域、 老下关地区、 中央门－幕府山一线。  1、城北的交通四通八达 城北作为连接苏南、苏北的交通咽喉和长江中下游的交通枢纽，其地理位置 十分突出。由于长江二桥、中央门汽车站、南京火车站的存在，加上地铁的开通， 玄武湖隧道、九华山隧道的贯穿，城北的交通体系四通八达。城北的居民出行也 更加快捷。  2、城北的商业设施分布不均 城北商业设施的现状从下关地区向东，逐级递减。 城北目前商业设施较好的片区集中在下关、中央门和迈皋桥三地。这三地靠 近主城区，居民较多。商业设施基础较好。迈皋桥以北、以东区域商业设施比较 缺乏，目前新开楼盘的商业配套主要依靠开发商自身打造。如旭日景城、方圆绿 洲等楼盘都规划有商业街等商业配套设施。  3、城北环境得天独厚 往南是玄武湖，往北是长江、幕府山，往东南是紫金山，腹地还耸立着 苍翠的红山。随着城北化工厂的搬迁，城北的居住环境将日趋改善，城北的环境 优势也将凸显。 二、城北城市规划与特色 首先，在环境整治方面今年将有大动作。 据悉， 南京化工厂、 金陵化工厂等多个污染较重企业将在近年彻底搬迁出城； 南京幕府山因长期开采白云石而形成的“大疮疤”将变为碧湖云烟的“天池”，目前 专家正在进行最后的可行性论证； 其次，交通方面继续让人期待。 地铁一号线将在现终点站迈皋桥站的基础上，沿和燕路向北延伸，终点站将 为燕子矶站。 第三，商业规划又添新区。 规划的城北商贸区将以晓庄广场为中心，规划面积达  1.87 平方公里，总投 资  10 亿元。其中包括高力家居港、汽配城、百安居、苏宁电器、品牌汽车  4S  店等大型市场项目。另外，为了方便居民购物，还调整了 14 条公交线路进入城 北商贸区 三、城北房地产市场发展状况 从销售情况来看，上半年城北板块商品住宅上市总量 42.95万平方米，占全 市 14.74％，同比上升 136.69%；同期销售总量 27.9万平方米，占全市 6.45％；  6 月份板块商品住宅整体成交均价达 5920 元/平方米，仅低于城中、城东板块， 位居全市第三，其中世茂滨江新城均价达万元以上。 分析销售情况，可以看出，由于上半年城北上市商品住宅同比上升幅度高达  136.69％，使得这一时期城北商品住宅供应量占江南八区的比重快速提高，并且 房价在上半年呈现缓慢增长。  1. 楼盘分布较分散 城北横跨下关、栖霞、玄武三区。由于地区跨度太大，城北的新开发楼盘分 布较分散。 近年来， 新开发楼盘主要集中在在迈皋桥板块， 主要楼盘