第二讲土地市场.ppt

第二章 土地市场 一 土地市场的内涵与特点 (一) 内涵 在土地市场中,市场的主体是土地的供给者、购买者，市场的客体是土地。还有众多的参与者,出租人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府管理 部门、中介机构等。 土地交易过程中各种经济关系 。办理合同、资金结算等各种法律手续 等。以上各种活动及经济关系就构成土地市场。 土地市场交易的目的：获取土地的产品和服务收益。 土地的权利：以土地所有权为核心包括：土地使用权、抵押权、租赁权、地役权等。 效果：资源的合理配置。 途径：行政划拨或市场交易。 （1）地域性。每宗土地唯一，位置固定，难以形成全国性统一市场。 （2）交易高额。在不动产市场, 绝大多数交易是高额交易，多数买者融资购买。 （3）不充分性。土地市场参与者不多, 市场信息获得较难, 使土地市场的竞争不充分；不可预知因素较多, 参与者较难适应市场变化，必须有广泛的经纪人服务。 (5) 低效率性。因市场地域性, 参与者相对较少, 投资决策受价格以外因素影响较大, 而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性。 ②对被征地的农民要给予公平、完全的补偿。 农地改作建设利用时，则应按建设利用的预期收益计算不能让农民吃亏。如上海和广东南海市以合作的方式使用集体农地建设高速公路时，为城郊农民和城市‘农民工’提供住房。 ③要市场定价，不要政府定价。地价评估在很大程度上是受政府左右，以低地价、零地价进行强制决策，造成土地价格的‘双轨制’。造成开发商土地投机，谋取暴利。 （二） 调整产业结构 , 优化生产力布局 地租、地价是土地市场中最重要的经济杠杆, 是引导土地资源在不同产业中配置 的重要，能促进生产力布局的优化。比如, 通常随着城市化的进行，农用地减少，城市用地增加，商业服务业用地价格上升, 工业用地价格下降。 （三） 健全市场体系,实现生产要素的最佳组合 一个完整的市场体系, 有消费品市场、一般生产资料市场,还应包括金融市场、土地市场、房产市场、劳务市场、技术市场等。 只有实现其市场配置, 才能健全市场体系, 最大限度地发挥市场机制的作用。 1. 市场经济环境 市场运行的内因和原动力 ; 一切非经济的行政、法律、道德等力量只有通过市场机制才能发挥作用, 这是市场运行的外困和推动力。 (一) 土地市场的运行模式 （1） 土地市场的基础是资本主义市场经济。土地与其他商品一样, 可以在市场上自由交换。 土地可以自由买卖、租赁、抵押和赠与等 （2） 有形市场和无形市场相结合。早期的土地市场就是一种无形市场。随着市场 经济的发展,土地及房产交易量的增加, 有形市场也相继出现,并逐渐成为土地交易的主体形式。 （3）土地市场的供给与需求决定土地价格 （4）土地市场的进出是自由的 土地市场的主体可以是任何土地所有 者、使用者和经营者,都可以自由地进入市场。 （5）政府都对土地市场进行干预 干预的措施主要有: 对公共用地实行征用制度; 对土地进行收购、储备和出售; 制定土地利用计划和规划; 实行土地交易登记制度、申报制度; 制定相应法规等。 （1）土地所有制不同 以美国、日本为代表的完全市场模式 , 其土地所有制度主体是土地私有制。在英国,全部土地在法律上属于英王所有, 即国家所有, 土地使用者只能从英王那里取得土地。只要不违反法规, 就可以自由地利用和处分土地。 （2）市场客体不同 在完全市场模式下 , 土地市场的客体是土地所有权及其派生的各种权利, 包括土地所有权、土地使用权、抵押权、空中权、发展权、地役权、租赁权等，均可在市场上自由交换。在市场竞争模式下, 土地所有权属于国家, 不进入市场交换, 在市场上交换的是除土地所有权以外的一切其他权利。 （3） 市场竞争程度不同。 在完全市场模式下, 国家所有制为基础的市场竞争模式更具有市场的完整性和市场竞争性。而在某些英联邦国家和地区, 要获得保有土地所有权需通过政府“ 批租 ” 。政府以此控制土地市场的政府供给。 ②土地价格越高, 对土地的需求越小, 土地价越低, 对土地的需求就越大。 土地价格和地租是由土地的供给与需求二者相互作用在某一价格上相等, 这时, 既没有过剩, 也没有短缺, 出现了市场均衡, 这时的价格就称为均衡价格。 一、中国土地市场体系的建立与发展 (一) 中国建立土