中原地产写字楼产品计划品质研究.pdfVIP

写字楼产品品质研 究 ——商业楼宇项 目部 与写字楼有 关的问题 • 保护地球环境 – 防止城市的温暖化、热岛效应 – 防止破 坏臭氧层 – 节约能源 • 办公楼作为社会产品 – 重新认识建筑的社会资产 – 考虑和 区域社会的共 生景观关 系 – 建筑的使用寿命（long-life)和 产生的社会环境 – 重新认识现存 建筑的价值再生 与写字楼楼有关的问题 • 信息化 – 社会的网络化和写字楼 的变化 – 信息化技术的普遍应用 – 小办公 室及家庭式办公 的出现 • 灵活性（办公楼使用上的 自由度） – OA 系统的调整 – 人 员的增减 – 布局 的改变 – 电源、照明、空调以及综合布 线等的各种 变化 与写字楼有 关的问题 • 安全对策 – 防灾 （消防、抗震、避雷、防水等） – 防盗 （企业财产、企业情报） – 由信息化而产生的危机 管理对策 （为保护信息 通讯 系统所采取的各种风险对策） • 无障碍 – 高龄人 员 – 残疾人 员 – 女性 • 设备管理 （Facility Management） 与写字楼有 关的社会 问题 • 舒 适性 （Amenity)-提 高居住和工作环境 – 空气 – 热量 – 声音 – 光线 – 色彩 – 味觉 – 视觉 – 根据休息、隐私以及 交谈等不同目的提供不同的舒 适性 写字楼产品品质研 究 • 从城市规划的角度研究 • 从建筑设计的角度研究 • 从设备设施的角度研究 从城市规划的角度研 究 • 项 目用地在城市规划 中所 处的位置 • 项 目用地描述的主要控规 指标 • 城市设施对项 目的影响 • 写字楼产品设计 需如何城 市规划的要 求 • 小结 从城市规划的角度研 究 • 项 目用地在城市规划 中所处的位置 ÿ项 目的用地的土地性质 ÿ项 目用地所在 区域的中、远期发展规划 ÿ项 目用地与城市中心 区域 的关系 ÿ项 目用地与周 围环境的关系 ÿ项 目用地描述的主要控规指标 从城市规划的角度研 究 ÿ项目用地描述的主要控规指标 – 高度 – 容积率 – 基地面积/用地 面积（首层 占地率） –绿化率 – 停车位（专题介绍） – 干道开口位置 从城市规划的角度研 究 • 城市设施对项 目的影响 – 公路 网 – 附近停车场 – 煤气 – 自来水 – 电气 – 电话 – 下水道 – 热力 从城市规划的角度研 究 • 写字楼产 品设计需适应城市规划的要 求 ÿ适应城市规划对于土地资源的综合利用要 求，包括：地上、地面、地下： ÿ适应对 于交通组织方面的要求 ： ÿ适应城市公共 空间设计的要求 ： ÿ适应与周围建筑物之间关系的要 求： 从城市规划的角度研 究 ÿ土地 （地上、地面、地下）的综合利用 ： v地下布置车库、地下通道 v地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口 v高层布置办公楼 ÿ交通组织方面： v机动车 v非机动车 v人流货流路线 v步行路线