南通2008年度房地产计划市场研究报告.pdfVIP

南通 2008 年度房地产市场研究报告 一、政策面分析3  1、行业调控政策的周期性3  2、政策对楼市的影响力分析4  3、救市政策的时滞效应6  二、住宅市场分析及走势判断9  1、住宅市场表症分析9  2、病因分析11  3、城市抗体分析11  4、城市房地产市场基本判断13  5、2009 年房地产市场发展动向及处方13  6、总结14  7、住宅市场产品特征分析14  三、商业市场分析20  1、市场概况20  2、 商业细分物业市场分析23  3、在售商业供应特征分析29  4、 商业市场小结30  四、写字楼市场31  1、 市场综述31  2、供应能力分析31  3、写字楼价格分析34  4、写字楼租户分析35  5、写字楼分布及特征36  6、写字楼产品特征分析37  7、吸纳能力分析38  8、 写字楼市场小结40  五、酒店市场分析41  1、 市场规模41  2、 空间分布特征44  3、经营状况分析44  4、酒店租金分析45  5、 市场发展趋势预测46  6、酒店市场小结46  附录一：2008 年楼市政策大事记47  附录二：各地方政府调控政策一览48  附录三：2008 年降息大事记48  附录三：2008 年降息大事记49 一、政策面分析 2008 年 6 月 5 日，自成都 出台首个地方政府房地产救市政策开始 ，包括福州 、芜湖、上海、 南京、杭州在内 的诸多城市纷纷出 台了一些类似的政策 （各地政策详细参见附录 2） ，这些 政策对市场的导示作用如何？本文将从以下几个角度进行分析 。  1、行业调控政策的周期性 我们认为调控政策也是有周期的 ，这个周期和房地产周期高度一致 。示意图如下 ： 在房地产周期的下半场 ，救市政策主要分为两步：先 “放松” （原先的紧缩政策）、再 “鼓 励” （居 民购房）。 1998 年以来住房救市手段主要包括 ： （1） “放松”政策 ： 住房金融政策 ，包括降低住房贷款利率、延长住房贷款期 限、提高住房贷款成 数、降低公积金贷款利率和提高贷款额度 ； 住房税收政策 ，包括 ：贷款利息免税 、租赁收入免税、购房补贴 、住房交易税 减免、卖旧换新抵税等 ； （2） “鼓励”政策 ： 如退所得税、放开购房人群 、购房入户等。 从 目前政府出台的房地产政策来看 ，主要内容包括两个方面 ： （1）缓解开发商的资金压力 主要手段包括降低税费和延缓税费缴纳 ，允许开发商延长竣工时间 ，扩大对企业的 信贷支持力度 ； （2） 多个角度扩大居 民需求 主要手段包括针对住房公积金的政策 ：提高公积金贷款额度、允许异地 申请 、允许 直系亲属共同 申请公积金贷款 ；针对二套房的政策 ：放松二套房政策 、降低二套房 信贷 门槛 （降低首付 比例 ，以及允许按首套房标准获得信贷）；财政补贴政策 ：主 要是减免契税和 印花税等 ，补贴部分购房款 ；政府购房 ；加快危房改造并实行拆迁 货币化 安置，以便创造被动性住房需求，并将需求引导至商品房市场 。 因此 ，房地产政策总体还是以 “放松前期的调控政策为主”，尚处于“放松”期 ， “鼓励” 的调控政策尚未 出台。 从 以往的经验来看 ，房地产 “放松政策”伴随的是房地产下行的过程 。鼓励型政策的出台将 是房地产市场触底的重要标志之一 。因此我们认为未来一年 内 ，房地产市场很难有实质性的 转变 。  2、政策对楼市的影响力分析 要看政策对当前房地产究竟会不会产生根本性影响 ， 我们必须首先分析此次房地产市场的病 理及病 因。目前楼市下行有其很重的宏