崇州市九龙沟项目市计划场调查.doc

崇州市九龙沟项目 市场调查方案（计划）书 2010年7月30日 ???成都博朗思市场调查有限公司 一、研究目的 ● 通过市场调查，为项目的产品定位和规划设计提供科学的决策依据； ● 通过市场背景调查，掌握崇州房地产市场状况，通过立足于本项目的宏观、中观、微观的市场分析，发现项目的市场机会点和威胁点； ● 通过消费心理和消费行为调查，全面把握消费者的消费心理需求特点，细分项目潜在的目标消费群体； ● 通过竞争市场调查，深度挖掘项目最佳切入点，为项目的营销策略的制定提供市场依据，同时也为今后制定项目的定价策略提供参考； ● 通过区域竞争调查，预测项目的投资前景和发展空间，为项目的开发提供参考。 二、研究内容 根据我们对项目的了解，我们认为，此次市场调研工作的主要内容应从以下四个方面进行： 一、崇州宏观市场大环境调查 —— 崇州市人文分布： 包括人口分布、生活水平、收支情况、人均可支配收入、人均消费性支出及消费结构等； —— 崇州市经济情况： 包括GDP、人均GDP、社会消费品零售总额等； —— 崇州市房地产开发： 重点为九龙沟地区域近两年普通商品房、休闲度假房产、联建房等开发投资情况及房地产项目销售情况等； —— 崇州市政策及规划发展： 包括政府规划、优惠策略、行业政策、金融政策等； 九龙沟整体发展规划 二、崇州消费者房地产需求调查 主要针对崇州潜在购房者进行消费心理、购房计划、产品需求、消费者特征等进行详细深入的研究。 （注：此部分内容包括对联建房、商品房的需求及投资意向等） ★ 消费者现有住房的现状及用途； ★ 消费者的对现有住房的满意程度； ★ 消费者的购房计划以及购买目的； ★ 消费者的购房偏好以及需求情况（包括区域、户型、面积、配套、物管等）； ★ 消费者的价格接受水平及支付方式； ★ 影响制约消费者购买的主要因素； ★ 消费者对崇州现有住宅项目的认知情况及评价； ★ 消费者对项目所在区域的认知情况及区域认同度； ★ 消费者对项目的认知、认同程度度及发展前景评价； ★ 消费者的信息来源及消费观念； ★ 消费者对崇州媒体的认知和喜好； ★ 潜在消费者的特征（背景资料：含年龄、性别、教育程度、家庭人口、家庭月收入水平等）。三、市场竞争状况调查 竞争调查主要针对目前崇州市在建在售项目的分布、基本资料、市场供应状况等进行调查。调查具体内容包括： 调查对象分别按普通商品房、联建房或小产权房进行调查。  a、已建和在建楼盘调查 项目名称、项目地址、开发商/投资商； 项目性质、物业类型、项目规划； 建筑规模、绿化率、容积率、车位数； 户型面积、销售价格、销售情况； 付款方式、装修程度； 周边配套环境设施； 广告投放规模及广告的卖点； 客户构成情况。 b、待建楼盘调查 待建项目的基本情况：包括项目的地址、规模、性质、预计开工和完工时间、开发商和投资商等； 待建项目的开发情况：包括拆迁状况、施工进度情况等； 四、区域属性调查研究 本项调查旨在分析和评判本项目的区位价值，研判本项目地块的成熟度和明确本项目所处的细分市场。主要调查内容包括以下方面（同时对九龙沟景区内外环境进行对比）： 1、了解本项目的地块特性及地块的优劣势； 2、了解周边的企业事业单位、人口状况； 3、了解项目区域规划发展； 4、了解周边的交通状况； 5、了解周边的公共设施、自然资源情况； 6、了解周边的生活配套设施情况； 7、了解周边的学校、商场的布局情况。 8、消费者对九龙沟旅游度假发展的认同及判断（在消费者问卷中进行调查） 9、九龙沟景区内部和外部资源对比。 三、研究方法 结合本次调查的目的、内容和项目的实际情况，本次调查研究主要采用定性研究和定量调查相结合，定量研究以问卷式访问为主。具体执行方法如下： ◆定性研究 宏观环境调查——主要针对市场二手资料的收集、整理和分析。 区域属性调查——主要通过对项目区域进行实地考察、记录。 ◆定量研究 消费者调查——采用定点拦截和局部入户访问。由经过基础和项目培训并测试上岗的访问员在崇州目标消费者聚集区域、在售楼盘售楼现场、相关企事业单位门外或宿舍和部分重点居住区进行拦截或入户，通过甄别得到合格被访者后，以问卷形式进行面对面访谈。 竞争对手调查——采用实地考察进行调查。由我司经验丰富的采盘员对各项目进行一对一的实地踩盘，收集相关资料。 四、调查范围及样本分布 一、调查范围： 根据调查目的和内容，本次调查的范围集中在崇州市区和九龙沟风景区。 二、样本条件： 对于每一个接受调查的被访者，我们都要进行条件甄别，只有符合条件者方能接受访问，以确保调查样本的针对性、有效性。样本的具体甄别条件为： ——近两年内有在购买或投资住宅需求／九龙沟度假物业投资需求 ——购买者在家庭中处于决策人或主要参与决策者地位 —