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当前房地产市场发展现状及未来趋势研究 12 2010 年7 月 日 房地产市场恢复或早于预期 摘要：  在2010年内地经济“一季度防过热，三季度防过冷”的非常状态下，宏观经 济对房地产的影响、复杂性提高。  在当前“区域规划”大量获批的背景下，区域建设、城市化、城镇化有可能 成为新经济刺激的落脚点。进而对房地产市场和行业发展模式产生影响。  从当前政策思路看，增加供应，限制土地价格，将使土地重置成本出现变化。 从房企投资的角度，地价水平在未来预计将进入良性阶段。  从中长期看，内地城市建设用地供应结构性不足，城市建成区比例提升空间 等综合，长期土地供应并非“绝对稀缺”，在土地供应量增加的大背景下， 房地产市场容量有利于行业发展。  2009年个人住房贷款平均利率为基准利率的0.75倍，低于2008年调查时的 0.93倍。  在三季度之后，预计政策即便不出现名义上的回暖，但出现实质性放松的可 能性大。地方政府在房地产调控上，目前皆呈现“高举轻落”的局面。  目前成交缩量先于价格调整探底，需求表现对应常态需求显著收缩。伴随未 来房价的下调，需求反弹将较快。  供应不足局面仍在继续，由于需求萎缩导致一二线城市的成交量回升在平均 13个月左右，但对应正常消化周期，仍偏紧。市场供小于求的局面，没有改 变。  房地产快速上涨局面得到抑制，价格保持在高位。预计在政策短期未出现放 松下，价格调整仍将继续。但市场各方对价格下调预期收窄，10%-20%的调幅 将促使市场恢复。 目 录 3 房地产市场恢复或早于预期 24 一、土地市场部分：长短期皆有变化 1 （一）土地部分的结论 1 （二）税制改革前——“土地财政”依旧2 （三）土地供应与定价方式调整7 （四）增加土地供给将成“根本发展趋势”9 （五）土地对应的产品开发结构 16 （六）2010 年土地供应计划 18 二、房地产信贷对价格影响将显现 20 （一）2009 年房贷高增长，2010 年受抑20 （二）房地产利率调整影响房价22 （三）房地产贷款风险与长期前景23 三、房调政策：放松或早于预期 25 四、税收政策：两端推进 27 五、房地产市场恢复预计在三季度末 28 （一）房地产市场调整的基本结论：28 （二）房地产投资高位增长29 （三）成交缩量显著，需求非常态31 （四）供应仍在低位，消化周期仍显偏紧36 （五）价格调整仍未到位39 六、住宅市场仍有较大发展空间 4 1 （一）长期刚性需求仍有较大空间4 1 （二）中国房地产长远发展前景42 | 专项研究报告 | 2 对美元 对港币 对欧元 对日元（右轴） 12