济宁金乡城南项目市计划场研究及物业发展建议下.pptVIP

第四篇 项目营销策略;销售控制;操盘最忌平铺直叙： 从购房者角度来看，购房时间集中在几大时间段，比如金九银十； 从项目进度来看，一个项目的完整销售周期包括蓄势期、开盘期、强销期、持续期和尾盘期，把有限的营销资源均分在所有时间段，其实际效果肯定远逊于在特点时间段集中投入。 因此，项目操作应根据市场周期和项目自身进程，有效利用资源，通过“蓄客－推盘－蓄客－推盘”螺旋式推盘节奏，实现预期销售目标。;2月14日情人节;2、房源控制;操盘策略 3：价格控制;3、互相促进，彼此映衬 中央景观区楼座作为项目价位的参照物，需要我们高价定位。例如：楼王价位应在3000元/㎡以上，其他景观楼座价格在2600—2700元/㎡左右；在此高价位的掩映下，将与非景观楼座形成极大的反差，彼此相互促进。;操盘策略 3：价格控制;营销手法 4：高调传播;5、多元传播;智盟攻略 狭义的宣传物料就是指楼盘营销推广过程中所制作的单页、折页、楼书等宣传用品，而广义的物料则包括与项目营销推广有关的所有的物品，如印刷材料、各类纪念品、礼品、实用物品等 。大量物料的充分渗透，将是本项目推广的重要手段之一。;营销手法 6：资源整合 ;宣传车;7、口碑及活动营销;NO.2项目认筹;1—现金冲抵;2—现金增值、日进百/千金;目的：逼定工具，督促客户早日落定 适用阶段：持续销售期（固定优惠时间段）;拿地;主体完工;展示包装构成要素;项目宣传车;内部展示 ;内部展示 ;内部展示 ;内部展示 ;项目周边区域沙盘：展示项目区域位置，直观地显示出项目的区域价值。 项目整体规划沙盘：展现项目的整体形象，并运用光电等技术展现整体气质及生态环境等（约20平米）。 单体标准层沙盘模型：本项目为点式设计，户型分割复杂。为方便客户了解户型结构，建议制作标准层沙盘。 分体户型沙盘：直观地展示各种户型，利于客户了解各种户型的优点。;物料（销售道具）展示 ;以销售夹为例： 销售夹，是房地产销售人员放置楼盘相关宣讲资料的文件夹，是其对客户进行楼盘讲解推销的、个人使用的最重要销售道具。 ;1、项目鸟瞰图（放在首页，色彩夺目、视觉???击力强）； 2、 领导或名人的题词及相关照片等； 3、 开发商简介（基本概况、资质、曾获各类奖项、所开发项目概况及效果图、实景照片等）； 4、 现有证件的彩喷稿或写真稿； 5、 地理位置及外部周边配套简图（区位图）；标明主要休闲、教育、金融、购物、医疗、行政等核心要素；若地段与配套为该楼盘核心卖点，则应将休闲、金融、教育等6大核心要素分别制图。 6、 项目总平面图（附带项目简介：容积率、占地面积、总建面、总户数、车位数）； 7、 单体、外立面、主入口等效果图； 8、 规划设计公司（若主设计者名气大，可单独成页）、建筑公司、智能化标准及设计公司、物业公司分别介绍（代表项目、主获奖项等），单独成页； 9、 园林景观设计理念及效果图、实景照片、景观设计公司简介； 10、 建安标准（交房标准），标明品牌（注：若是高档品牌，可考虑单独成页，例如中央空调、洁具、橱柜等）；样板间照片；;11、 项目运用的新技术、新工艺、新材料的文字说明； 12、 项目重大活动实景照片，奠基、开盘、封顶、首期交房等； 13、 对房地产行业发展有利的宏观时政信息，典型如房价增幅报道； 14、 对项目有利的市政规划信息，网络截图、报纸复印件等； 15、 项目所在城市的房地产总体发展概况，例如媒体公布的房价走势及相关政策； 16、 户型图（全部） 17、 周边竞争楼盘各项内容对照表； 18、 计价单、购房费用清单； 19、 银行利率表及按揭贷款明细表； 20、 项目获奖名单及奖杯、奖牌照片；若某奖项具有权威性可重点表现，单独成页； 21、 购房落户等当地相关民政政策。;提升服务意识;提升服务意识;服务攻略流程;接待流程设计目标分解;完善服务体系建设，从细节处入手 一切为客户考虑，是客户感到尊荣感，建立以客户为核心的销售服务策略。;电话接听岗流程设计要点;理念传播要点：凸现项目的核心价值(城市、区域、地段)， 在模型区域征服客户，并激发客户初步的购 房冲动； 城市发展：简明扼要的概述城市的发展历程及未来趋势； 区域价值：项目所在区域的城市经济/政治占位、区域规划、 产业布局及未来发展； 地段价值：项目所在地段享有的公共配套、生活环境等； 项目概况：项目基本指标，物业形态、属性、核心价值点；;物业展示流程设计要点;商业部分发展建议;THE END