金地集团深圳公司社计划区商业研究稿下.pptVIP

综合以上分析, 对偏外向型社区商业的布点有以下几点建议： ;结合我们所做的商家访谈：;通过分析，对于社区商业布点，有以下几个关键控制因素：; 业 态;2.5.1 商铺硬件技术指标原则;技术指标; 社区商业餐饮业态对经营面积的要求是在200㎡—1,500㎡之间，也 有不少小规模的餐饮，需求的面积一般在50～100㎡之间，由于有污染、 卫生、噪音等问题，餐饮业对于排污方面的技术指标有很高、明确的要 求，同时对其他技术指标也有基本的要求。;技术指标; 社区商业便利店/连锁店业态对经营面积的要求是在50㎡-200㎡之间，对 经营场所的选择方面显得较灵活，因此在对物业硬件的要求相对宽松，技术 指标基本没有特殊要求，但对店前走道提出了细致的要求，这主要是基于易 达性和良好的展示面。;技术指标; 社区商业服务配套业态的经营面积要求一般在30㎡-200㎡，小部分为20 ㎡左右，服务配套的商家种类繁多，对于硬件的技术指标要求也不尽一致，但是，总的来说，服务配套业态对硬件技术基本没有特殊要求。; 社区商业美容业态的经营面积要求是在50㎡-500㎡之间，由于美容业服务的特点，其对给排水、排污等技术指标提出较细致的要求，比如对店前走道也提出了要裸露，最好不要有绿化带。; 社区商业生活家居业态对于经营场所的面积要求一般在150㎡之上，品牌生活家居业态经营产品的体积一般较大，对于经营场所的面积要求相对较大，其余技术指标均无特殊要求。; 社区商业休闲类业态包括棋牌娱乐、茶馆、足浴、沐浴等等的种类，经营面积要求一般在500㎡以上，出于经营需要，休闲类业态对于给排水、排污等技术指标有较细致的要求，其余无特殊要求。;综合各业态对物业硬件技术指标要求：;2.5.2 铺位面积配比;铺位面积配比;12个案例铺位面积配比总体平均数; 30～80㎡的铺位个数的比例为76.9％，面积比例占31.3％，占最大比例；;社区类型;12个案例中外向型社区商业的铺位个数/面积配比统计图;社区类型;;社区类型;12个案例中内向型社区商业的铺位个数/面积配比统计图;万科城社区商业规划的铺位面积配比统计分析;万科城社区商业实际招商进驻的铺位面积配比统计分析;案例;结合12个案例及万科城的铺位划分及实际招商进驻情况来看，我们可以总结出以下几条社区商业的铺位面积配比上具有实际参考意义的几点： 在铺位个数配比上：30～80㎡ 80～200 ㎡ 200～500 ㎡ 500 ㎡； 铺位面积处于30～80㎡区间内的个数比例一般可以在为60％～80％之间，是个数占比最重的铺位区间，一方面此铺位面积利于销售；符合社区商业特点，另一方面可将连铺打通成较大面积铺位，变通性较强，在实际操作时20㎡左右的铺位也是较俏销的面积，因此这一区间可以拓展为20～80㎡ ； 铺位面积处于80㎡～200㎡区间的铺位个数占比与其铺位面积所处区间一样，处于中间位置，通常为10％～25％，偏外向型的铺位面积配比在此区间占比较大，约占1/4左右，面积占比上将近40％； 铺位面积占比200㎡～500㎡区间内的个数占比通常为4％～10％之间，面积占比通常为15％～25％左右，是社区商业里次主力店分布较密集的区域； 铺位面积处于500㎡以上区间内的个数占比通常很小，有时甚至不设，一般比例都在1％～4％之间，但由于单铺面积大，通常面积占比会在20％～30％之间。;2.5.3 商业空间、尺度及流线;② 商铺的开间与进深比例;人流动线;楼盘名称;商业特色的营造体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一。;（2）社区商业前期规划篇;3.1 租赁/销售比例;社区商业的租赁/销售;调查的十二个社区的租赁/销售现状如下：;类别;3.2.1 招商策略综述;招商分为两个阶段;3.2.2 主力店招商策略;主力店商家谈判原则;主力店商家谈判技巧;3.2.3 普通商家招商策略;普通商家谈判原则;3.3.1 主要销售手法类型;3.3.2 各销售手法的优劣分析;（2）社区商业前期规划篇;4.1 社区商业的发展历程;4.1.1 国外发展概况;4.1.2 国内发展概况;目前社区商业的管理现状：;典型案例：万科四季花城;典型案例：万科四季花城;典型案例：万科四季花城;典型案例：万科四季花城;阶段;社区商业对住宅价值提升作用分析;4.3.1 社区商业对住宅价值提升的作用分析;社区商业整体对于住宅价值提升的意义;调研案例社区商业开发与住宅开发节奏/价格关系;4.3 社区商业经营管理特点;4.3 社区商业经营管理特点;4.3 社区商业经营管理特点;4.3 社区商业经营管理特点;4.3 社区商业经营管理特点;4.3 社区商业经营管理特点;社区商业各业态