产业地产项目开发与规划.docx

学习导航通过学习本课程，你将能够：● 知道产业地产的发展历程；● 认知产业地产的功能与价值；● 了解产业地产的类型与特点；● 掌握产业地产的开发模式；● 明白产业地产的盈利模式；● 学会成功进行产业地产项目开发。??产业地产项目开发与规划一、产业地产的兴起与发展1.产业地产的兴起2003年，联东集团率先提出“产业地产”的概念。2008年金融危机和2011年房地产市场严厉调控之后，产业地产投资呈现火热局面，约有12%的传统房地产开发商开始转投产业园建设项目。究其原因，一方面，产业地产可合理分散持续多年的住宅调控政策风险；另一方面，产业地产后期持续而稳定的增长性的收益为开发商们所看重。很多原来做住宅或者做其他地产投资的大开发商已经进入产业地产开发：富力地产投资了广州花都空港经济圈内的富力空港物流园，计划投资额高达30亿元；2011年初，远洋地产正式推出金石IT产业园，占地面积达66万平方米；复地集团更是早已涉及该领域，其投资了中环天地、金石湾产业园等项目。2.产业地产的优点产业地产的优点在于，在不少开发商陆续进入三、四线甚至更小的区域市场时，做产业或物流中心更易于“催熟”地块，以达到逐步引入人口的条件。地块催熟之后才会产生需求，才能做住宅，而随着人口的迁入才可以做商业配套，这是一种渐次的打造过程。3.产业地产的定义产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的地产形式，是工业地产的升级与换代产品。产业地产的出发点是调整产业结构、发展创新经济和战略性新兴产业。?【案例】义乌小商品城的产业地产20世纪80年代前，义乌因资源匮乏、人口众多、商品交易萧条，其经济在浙江省县市级中排名靠后。20世纪80年代初，义乌小商品城形成。2000年以后，随着义乌小商品贸易的逐步展开，上下游产业形式逐渐增多，从最初的研发，到生产，再到交易、物流、仓储，分别形成了一系列产业环节。2008年金融危机，义乌交易额仍达到492.3亿元。2011年，义乌专业市场交易额达到了515亿元，全国排名第6位。?由此可见，义乌小商品城这样的产业地产，对城市的发展真正起到了调整产业结构、发展战略性新兴产业的目的。产业地产最大的特点是，整合产业从研发、生产、仓储、销售、物流到原辅料集散等，甚至包含相配套产业，使上下游产业一体化。?二、产业地产的功能与价值产业地产对经济发展的推动作用主要体现在以下方面：企业加速孵化功能；产业集聚功能；辐射渗透功能；融合功能；产业地产内部互为客户，降低营销、物流、信息等成本；产业自动升级、转型，优化产业结构。1.企业加速孵化功能产业地产通过向企业提供合理的地产及其他环境和条件、通过向企业提供各种扶持，促进企业成长壮大。产业地产不仅给企业提供成长过程中的基础设施等硬环境，而且还提供高密度的智力资源、完善的社会化服务以及支持型的政策法规等软环境，因此发挥着孵化器的作用，加速了城市的产品孵化与企业孵化。例如，义乌小商品城产生了浪莎集团、文博日用品等一系列知名品牌，常熟服装城产生了波司登羽绒服等知名品牌，这些都属于通过产业地产的形式孵化企业，形成品牌的案例。2.产业集聚功能产业地产能够凭借与其他发展运营模式的比较优势，使分别掌握在各种社会组织中的各类资源集聚在一起，协同发挥作用。由于产业地产具有丰富的创新资源和良好的创新环境，如专业人才、风险投资、技术信息、优惠政策、配套服务等，因此可以吸引那些选择差别化竞争战略的、与产业地产设计相符的企业进入，从而形成企业集聚。各种组织的集聚，有利于增加竞争气氛，促进各种组织的分工合作，进一步促进资源的优化整合。?【案例】福建泉州南安市水头镇石材基地福建泉州南安市水头镇是中国两大石材基地之一，全镇面积110平方公里，人口10万，石材企业1000多家，石材行业从业人员3万多人，在外地产经营石材的人员有8万多人。水头镇石材基地包含中外石材原料集散、加工、仓储、销售、物流等一系列产业，有建筑石材、装饰石材、观赏收藏石材、人造石、石材机械、五金、配件、石材安装辅料等一系列产品，年交易额达50多亿元。?优秀的产业地产会形成物流、人流、信息流、技术流、资金流、政策流。?物流物流包括原料流、成品流、机械设备流等。?人流人流，即积聚。好的产业地产一定有很多人慕名而来，形成产业积聚，其交易不局限于区域，而是向外辐射，其目标客户群体是一个大范围。如福建水头镇的石材交易已面向全国各地，甚至到了世界很多国家。?信息流现代社会是一个信息社会，信息交易的价值有时远胜过实质产品交易，所以信息流非常重要。信息流包括产业信息、技术信息、资本信息、人才信息等的交易信息。?要点提示优秀产业地产必备“六流”：①?物流；②?人流；③?信息流；④?技术流；⑤?资金流；⑥?政策流。??技术流产业地产最大的功能是，通过集聚之后，可以自动进行整合、升级换代。所以，优秀的产业