第2章房地产的组成、分类与特性剖析.ppt

模板来自于 * 第二章 房地产的组成分类与特性 本章内容 第1节 房地产的组成 第2节 房地产的分类 第3节 房地产的特性 第4节 房地产的描述与分析 本章教学要求 【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解房地产的组成及分类；熟悉房地产的特性；会对房地产进行描述与分析。 【教学重点及难点】房地产的经济特性。 【课时安排】 2学时 【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以课堂讨论和学生自学。 第1节 房地产的组成 1.存在形态分析； 2.价值构成要素。 1.存在形态分析 1 土地 2 建筑物 3 房地 4 其他附着物 土地 （1）概念 房地产估价中的土地并不单是平面的，而是三维立体的，是指地球陆地表面及上下一定范围内的明确、具体的空间。 举例：有关房屋使用过程中每个所有者均有权取得通风权、采光权等，这表明对土地的使用过程中，不仅包括地面使用，还包括空间的使用。 土地 （2）国家对土地利用的限制 土地权利设立以及行使的限制 所有权 使用权 地役权 典权 租赁权 抵押权 设立的土地权利不同 评估的价格也不同 补充知识： 典权：指典权人支付典价，占有他人的房屋，并对其进行占有、使用和收益的权利。典权的期限，又称典期，是阻止出典人回赎典物的期限。中国的司法实践中，典权的最长期限为30年。超过30年的，应缩为30年。在典期内，出典人不得回赎；在典期届满后，出典人行使回赎权，则典权归于消灭。 地役权：土地所有人或土地使用权人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。地役权的存在会降低土地的价值。 土地 对房地产相邻关系的限制 指房地产所有人或使用人在行使房地产的权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，而相邻房地产所有人或使用人则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。在实际操作中，主要存在以下2类相邻关系：通风、采光、排水、排污的相邻关系；险情危害的相邻关系。 土地 土地使用管制所受的限制 主要是城市规划对土地用途、建筑高度、建筑容积率和建筑覆盖率等指标的规定。 建筑容积率=总建筑面积/规划用地总面积。 建筑密度=建筑基底面积/规划土地总面积。 建筑容积率=建筑密度×建筑层数 建筑容积率是衡量土地使用的一个重要指标。 土地 （3）对一宗土地的认识（P22中的12条） 其中强调几个概念： 三通一平、五通一平、七通一平。 建筑红线：建筑红线，也称“建筑控制线”。 指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。 建筑后退红线距离：是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度。一般多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10 m，例如：沿城市快速路的各类建筑，后退距离应当不小于20 m；沿城市主、次干路的各类建筑，后退距离应当不小于15 m。 建筑物（P24-25） （1）概念 广义：指人工建筑而成的所有整体物，既包括房屋又包括构筑物； 狭义：仅指房屋，不包括构筑物。 房地产估价中通常将建筑物作广义理解。 （2）对建筑物的认识 位置（坐落） 面积 建筑物的面积包括建筑面积、成套房屋的套内建筑面 积、使用面积等。 房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套 内阳台建筑面积 房地及其他附着物 房地：指在实物形态下土地与建筑物的合成体，是房地产评估最常见的形式，此时把它们作为一个整体看待，必然要考虑房屋与土地各自的因素和互相的影响情况。 其他附着物：指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离或虽然可以分离，但分离后不经济或移动后会对土地、建筑物造成很大的使用不便及价值损害，如：花园、假山、埋在地下的管线、设施等。 2.价值构成要素 01 实物 02 权益 03 区位 实物 （1）概念 指房地产中客观存在的、看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、结构、设备、装修、土地的形状、凭证程度、基础设施完备程度等。 （2）分类 有形实体 01 实体质量 02 组合功能 03 结构下的 材料和施工质量 房屋的 建筑结构 平面格局 两宗权益相同的房地产，由于其实物状况存在差异，价值会有很大的不同。 权益 1 所有权 2 使用权 3 租赁权 4 抵押权 5 典权 6 地役权 7 空间使用权 2 3 1 按用途划分 居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房