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房地产调控政策对房屋买卖合同的影响 河南陆达律师事务所 赵剑英 内容提要：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月17日了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》抑制不合理住房需求“限购”、“禁购”对政策调整前已经签订的各类现房、期房、二手房买卖合同的履行问题。如何合理的应用《合同法》以及其他法律文件的规定，帮助由于政策调整而存在合同履行障碍的开发商、二手房房主、消费者妥善处理他们已经签订的房屋买卖合同就成了迫切需要解决的法律问题。如何解除合同？如何确定双方的责任承担？ 一、房地产调控政策 有人认为，国家政策的，从法律角度讲，政策调整与不可抗力具有本质的不同。依据民法原理，不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，同时具备三大要件才属于不可抗力的范畴。不可抗力可以是自然原因酿成的，也可以是人为的、社会因素引起的。不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象，如：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；二是由社会原因引起的社会现象，如：战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。由此可见将“国十条”这样的调控政策归入不可抗力的免责范畴是很难获得法律支持的。最高人民法院颁布《合同法解释（二）》中第二十六条明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。次将情势变更原则引入了我国法律“国十条”这样将导致合同履行发生明显不公或者无法履行的的法律变更、政策变动，无疑可以依此来获得合理的解决。由于按揭购房在商品房买卖中占有较大份额，此次调控政策的重点就是对银行住房信贷政策采取控制措施。因此，对于合同双方的开发商和购房人来讲应当分别针对不同情况采取应对措施属于贷款购买首套自住房的且面积小于90平米的房屋这种情况不属于此次“国十条”政策调控的范围，购房人不得以其他理由擅自解除合同，否则开发商有权违约责任。即使房价下跌，也属于正常的市场风险，没有法定理由不得提出退房。属于家庭贷款购买首套自住房且面积大于90平米的房屋，双方的合同也并未发生变更的法定事实，双方应当继续按照合同履行自己的权利义务，任何一方擅自不履行的视为合同的违约应当承担违约责任。贷款购买第二套住房的家庭购房按照新政策，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。应当视为发生了情变更双方可以协商解决，或是对合同予以变更，增加首付款额度继续履行合同，或是协商解除合同。对于贷款购买第三套及以上住房的购房人购房“国十条”规定“贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”。也就是由各地方政府结合自己本地的房地产发展情况自行决定。对此，结合各地制定的政策分析。贷款首付款比例和贷款利率商业风险是指在商业活动中，由于各种不确定的因素引起的，给商业主体带来获利或损失可能的一种客观经济现象。比如房产开发费用的上涨、房价的下降，由于属于商业风险，商品房买卖合同任何一方，不得以此为由作为情势变更的抗辩，提出变更或解除合同。根据婚姻法第十七条，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。该条规定应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。城市房地产管理法中，则有转让房产应当取得共有人书面确认的相关规定。认为，房屋出售时，权利登记仅在出卖人一人名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定有效；但如有证据证明买受人存在过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。“国十条”等房地产调控政策 10 6