第八章分时度假和产权式酒店.ppt

分时度假和产权式酒店 “分时度假” 按字面翻译是“时间分割”，它的基本内涵是将房屋按时间而不是按面积切割，成为可以供多户人家拥有的使用权，一般是按星期为单位分割，并将其出售给不同的购买者。 “产权酒店” 虽然销售给购买者的是酒店客房的产权，但是购买者通常只拥有部分时段的使用权，购买者将个人使用时段以外的时间委托酒店管理公司经营管理，酒店管理公司向产权人提供不同形式的回报。 “产权酒店”过去在专业领域被看作是“分时度假”的一种，当然两者之间有很大的不同。 “分时度假”是一套全新的销售理念与服务体系 ? ?分割销售：? ?交换使用： ? ?专业服务： 分割销售： ?把一个住宅区或若干幢物业按一年52个星期切分，向购买者出售最多51个星期的使用权而不是产权。购买者购买房屋使用权的年限可以是5年、10年，也可以更长。购买后有权利每年来居住使用，行使其使用权。 它类似高尔夫会员，来住宿时不用再交房租费用。? ?交换使用： ?由于居住者的需要，他的房屋使用权可以通过交换服务机构，交换到同一网络内的其他酒店、度假村居住；这种灵活居住的交换功能很受欢迎，所以交换范围不断被扩大，形成了跨住宅区、跨城市甚至跨国家的使用交换。 这驱使大批房地产开发企业纷纷加入分时度假交换网络公司，使他们的房子拥有更好的卖点，也推动分时度假交换服务机构的发展。 目前在世界上有60多家分时度假交换机构，形成了巨大的交换网络。5400个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的1000多万个家庭购买了度假权。分时度假已发展为年营业额150亿美元的全球性产业。? 专业服务： ?由于“分时度假”的特殊需要，它要求有酒店式的物业管理，而且需要有适宜居住者需要的旅游服务和交通服务。 现在已形成了适应这种需求的一整套物业管理与服务。如果购买者不去居住，管理公司可以统一安排出租。 “分时度假”是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。 在房屋的销售中，一个极端是房地产产品，销售者将房产的所有权和使用权一次性地销售给购买者； 另一个极端是酒店产品，它将房屋的使用权切零到按天计算，居住者购买的是按天计算的使用权。“分时度假”介于两者之间，它与房地产产品相比没有那么完整，与酒店产品相比没有那么零碎，一般是将房屋使用权切割成以星期为单位销售给购买者。 “产权酒店”是酒店销售方式的一个创新 现在已延伸到其他商品房的销售与经营。从“完全产权销售”到“分时度假”销售之间出现的方式是“产权酒店”，从独立成套的“产权酒店”到分时度假之间有“产权式分时度假”销售模式，而从“分时度假”到零租的酒店之间还出现了“点数俱乐部”。 “产权酒店”是酒店销售方式的一个创新 “产权酒店”所以被人作为“分时度假”的一种，是因为它不是将房产所有权和使用权都销售给购买者，而是将其分开销售； 购买者虽然拥有客房的产权，但在使用上购买者只使用部分时段的使用权，一般是每年一至六周时间。 购买者将其他使用时间委托酒店管理公司管理，由后者去出租经营。 这些产权人得到的回报多数是通过由酒店管理公司负责交纳按揭余款来实现的，这样购买者一般只需要付出购买房屋的首付款，按揭款和物业费等就由酒店管理公司负责了。有的管理公司还承诺另外再给产权人一定的经营收益，甚至承诺每年再给固定回报。 由于这两种方式具有互补性，国内外都有企业把房屋进行“产权酒店”和“分时度假”的两次销售，即先把房屋或饭店房间按“产权酒店”方式卖一次，再把产权人委托出租的使用时间拿来卖“分时度假”。 这样就不是完全靠出租房间收取租金，可以增加固定客源和房屋使用率。当然这时卖“分时度假”的收入主要是为“产权酒店”购买者偿还抵押贷款，经营得好公司还会有自身赢利。 产权式酒店 就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。 每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 产权式酒店 其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。 产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。 它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。 经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒