“宝应商业住宅综合”项目服务计划书doc.doc

【“杭州苹果·宝应”】 综合项目 全程策划营销代理服务计划 投标单位：上海合富辉煌房地产经纪有限公司 公司地址：上海长宁区法华镇路555号法华门大厦C座1002 公司电话：021公司传真：021公司网站： 对接人： 对接人联系方式： 投标日期： 2008 年 月 日  目 录 第一部分、合富辉煌公司介绍 第部分：第部分：服务取费方式合富辉煌集团创立于九十年代初，是中国大陆最早从事房地产顾问服务的企业之一。2004年7月15日，集团在香港联交所主板正式挂牌上市（联交所编号：733），成为中国国内首家上市的地产顾问代理公司。 　　　　 在参与中国房地产发展的市场实践中，合富辉煌坚持着持续发展的企业意志，旗下成立了“合富辉煌房地产顾问、合富置业、合富地产、保来理财、邦邻评估、港联物业、骏华拍卖”等多个覆盖不同专业的房地产服务机构，构筑起包括“发展顾问、营销代理、房产经纪、金融理财和物业管理”等多个专业服务领域的房地产运营服务体系。　　 合富辉煌成功服务包括：住宅、别墅、豪宅、商场、写字楼等物业在内的房地产项目达600多个，操作过数十个逾千亩的大型项目，营销业绩一直稳居房地产一手代理行业之首，与中国一流房地产开发企业及众多著名品牌发展商建立了长期密切的合作伙伴关系，多个成功的房地产策划营销案例入选大学课程教材， 在房地产行业有着深远的影响力。　 　　 目前合富辉煌集团在广州、北京、上海、天津、重庆、四川、山东、湖北、湖南、安徽、河南、江西、新疆、辽宁、西安、太原、南京、杭州、常州、宁波、东莞、佛山、南宁、昆明等24个省、市，成立了合富辉煌房地产顾问公司、合富置业、合富地产、保来理财、港联物业等分支机构近40家，业务版图覆盖中国60多个区域中心城市。 第部分： 合富辉煌房地产经纪有限公司——主要经营一手代理业务。 合富置业——提供丰富的二手客户资源； 港联物业——为较著名的管理中高端物业的管理公司，目前管理多个别墅和中高挡物业，可实现销售和后期租赁的超值服务； 全国各大城市销售系统共享资源； 总部建筑研究部等部门资源的共享。 ◆合富辉煌的市场优势 作为全国第一家上市的代理公司具备比其他更强的品牌优势； 具有比其他公司更丰富的前期策划实战经验，特别是大盘和豪宅； 具有比其他公司更强势的营销实战经验及大盘和豪宅操作过程中突发 事件的应变能力； 合富在全国异地项目操作的成功，证明合富具有超强的异地市场营销 的洞察力、控制力和执行力； 具有比其他更丰富的与大型品牌地产商的成功合作经验． 第部分：服务取费方式 （四）支付方式： 委托期内，于每月第一个工作日由乙方递交结算清单，核查无误后在五个工作日内向乙方付清应付之基础代理佣金； 超额业绩奖励：委托期内如存在超额业绩奖励，则与基础代理佣金一起于每月第一个工作日由乙方递交结算清单，核查无误后在五个工作日内向乙方付清。 第四部分：全程策划营销代理服务内容 前期市场研究及发展策划服务内容 1. 市场研究 1.1 项目发展环境研究 通过资料分析，对项目所在的区域、板块及项目周边的城市及房地产发展环境做出一个结构性归纳。为后继的研究及策划提供一个清晰的背景。 1.1.1 城市环境 1) 城市定位 2) 宏观经济及政事趋势 3) 城市发展 1.1.2 房地产环境 1) 房地产市场规模 2) 房地产需求构成 3) 房地产分布格局 4) 房地产发展走向 1.2 区域市场研究 通过区域研究与项目调研，在个案深度上，对外部市场关系与内部竞争格局做出研判，为项目未来的定位提供一个清晰的前提。 1.2.1 区域功能研究 　1) 区位分析 　2) 环境构成 　3) 开发进度 　4) 竞争识别 　5) 前景分析 1.2.2 区域市场研究 　1) 市场划分 　2) 市场规模 　3) 项目构成 　4) 客源分布 　5) 产品结构 　6) 销售状况 　7) 价格行情 　8) 后市预判 1.2.3 重点项目研究 　1) 项目条件 　2) 总体定位 　3) 目标客层 　4) 核心配置 　5) 产品组成 　6) 产品风格 　7) 发展策略 　8) 价格组合 　9) 通路组合 2. 项目定位 2.1 机会研究 在项目自身条件研究的基础上，识别出项目在外部关系格局中可能的发展机会，并进行比较性的分析。 2.1.1 项目认知 　1) 项目性质及规模 　2) 选址条件研究 　3) 场地条件研究 　4) 规划条件研究 2.1.2 机会研判 　1) 市场潜力 　2) 竞争条件 　3) 发展起点 　4) SWOT总结 2.2 定位策略 选择最有利的发展机会，并形成一整套策略组合以建立总体定位。 2.2.1 总体