法学系房地产法课件7.ppt

第八章 房屋租赁法律问题 一、房屋租赁的概念 出租人将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。 二、禁止出租的情形 有下列情形之一的房屋不得出租： 　　（一）未依法取得房屋所有权证的； 　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋权利的； 　　（三）共有房屋未取得共有人同意的； 　　（四）权属有争议的； 　　（五）属于违法建筑的； 　　（六）不符合安全标准的； 　　（七）已抵押，未经抵押权人同意的； 　　（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 　　（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 三、房地产租赁合同备案制度 　 《城市房地产管理法》　（1995年1月1日施行，2007年8月30日修正） 第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 登记备案的程序 《城市房屋租赁管理办法》（1995年6月1日施行） 第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。 　　签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房增管理部门登记备案。 登记申请——审核合同——房屋租赁证 (一)登记申请 　 第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件： 　　（一）书面租赁合同； 　　（二）房屋所有权证书； 　　（三）当事人的合法证件； 　　（四）城市人民政府规定的其他文件。 　　出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。 　　出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。 （二）主管部门对租赁合同进行审核 审核的内容： 1、合同主体 2、合同客体 3、合同内容 4、租赁行为是否符合国家及地方人民政府的租赁政策 5、当事人是否已经缴纳了有关税费。 （三）颁发《房屋租赁证》 　 第十七条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，房屋租赁证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。 （四）房地产租赁合同备案制度的法律意义 ——此过程对于承租人来说比较重要 1、买卖不破租赁（注意有例外） 2、用于应付政府的行政管理。 如果租用的房屋用于生产经营活动，则该证可作为经营场所合法的凭证。 如用于居住，则是公安部门办理户口登记的凭证之一。 3、确认双方的租赁行为合法性（案例） 买卖不破租赁 适用条件： A、须存在有效的租赁合同 B、须租赁物已交付并为承租人现实占有。 C、须出租人将租赁物所有权让与第三人。 买卖不破租赁的例外　 以抵押的财产出租对租赁合同效力的影响 　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。（此为买卖不破租赁的例外）抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。” （先押后租，租赁合同不具有约束力，抵押权人可以行使抵押权。承租人如有损失，能否获赔？要看出租人（即抵押人）是否将此抵押情况书面告知） [案情] 2006年，某物业公司因贪图便宜，和李姓业主匆忙签定了某商业物业的租赁合同，交纳了几十万的保证金和两个月租金。没有办理租赁登记和进一步查询，然后该公司就入场装修，准备将该物业分割成几个小物业在转租。到了装修完毕，转租的小业主需要办理营业执照的时候，才发现该物业有抵押权人，并且该李姓业主已经拖欠抵押权人（银行）的贷款很久，银行已经诉讼并查封了该物业。 物业公司根本无法办理租赁登记和进行商业经营，损失巨大。 （五）房屋租赁登记备案的性质 第一，登记备案并非房屋租赁合同成立或生效的条件。 A 立法未明确 城市房屋租赁管理办法 第三十二条 违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚； 　　。。。。。。 　　（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款； 。。。。。。 B 法理上讲，租赁合同是诺成性合同。 C 实践中，很少租赁合同有登记备案。是否一律无效？ 第二，租赁备案也不是为了使房屋租赁合同具有对抗第三人的效力。 对抗新所有人——权源：买