北京富力广场商业项目简介doc.doc

前言 近期，随着房地产业宏观调控政策陆续出台，住宅市场受到了较大影响，成交量大幅下降。包括万科、龙湖、远洋在内的众多开发商均把目光转向了商业地产市场，加大了对商业地产的投入。如楼市传媒董事长、中国房协商业地产专业委员会执行秘书长蔡鸿岩“楼市新政的出台，直接缩小了住宅地产和商业地产的距离，这对商业地产来说，是一次很好的机遇。” 图3：中庭 位置条件优越 商圈潜力巨大 图4：富力广场位置示意图 图5：富力广场区位 图6：地铁十号线通道可直通富力广场B1层，但入 口无LOGO和醒目标示 主力店与旗舰品牌分析 图7：晨曦百货入口 图8：服务台/会员中心 主力店一：晨曦百货，北侧F1、F2两层，营业面积约4300㎡ 晨曦百货在京第四家分店（双子座店已撤出，另两个为东方广场店和国贸中心店），也是第一家折扣店，据称以后晨曦百货的新店都将采用这种形式，是继燕莎，赛特之后第三家进军折扣业态的高端百货。晨曦百货富力广场店占据北段F1、F2两层，拥有独立出入口和扶梯系统，富力广场外立面的显著位置设有晨曦百货的LOGO。 图9：吊旗 图10：陈列朴实 布局凌乱 处处显露折扣元素 晨曦百货的引入对于富力广场是有益的补充。作为最早实践会员制购物的百货商场，晨曦百货凭借品牌号召力，相对稳定的客流，以及旗下的丰富品牌商品，使顾客有了更大选择余地。近年来奥特莱斯、名品折扣类型的商业发展较快，燕莎奥莱凭借其体量最大、品牌最响两大优势独霸一方；上品折扣则迅速扩张，把触角延伸至城区各个角落。此外还有活力东方、迪斯康特、丰联365等，竞争激烈。晨曦百货富力广场店的经营情况也不甚理想。 近日，晨曦百货做出了调整，原1层部分已经清空，并打出“装修中”字样封场。据内部人士透露，晨曦百货将缩减经营面积，全部集中至2层。 主力店二：苏宁电器精品店，F5，3000㎡ 苏宁精品店定位在中国城市白领、企事业单位等中高端消费群体。与苏宁电器传统的大型旗舰店、中心店、社区店相比，精品店在店面选址、设计、产品布局、产品陈列、产品选择、营销方式、售后服务及增值服务等方面均有不同在北京、上海、广州、深圳、南京等一线城市实现共计20家店面的连锁发展计划，未来3年内，一线发达城市则要实现全国100家的建店计划 图33：除晨曦百货、苏宁精品店外，其余业态占比 餐饮占较高比例，达25%，且分布较散，几乎每层都有。除首层的麦当劳、肯德基、必胜客等国际连锁快餐外，味千拉面、金汤玉线、麻辣诱惑等知名餐饮品牌分布在3-5层，B1还有综合性的大食代，另外在F7-F11还有豆捞、汉拿山等独立餐饮店。双井地区常住人口多、上班族多，餐饮类品牌有相当大的市场。 女装品牌比例过大，男女装比例近1:5。女性消费群体是支撑商业的根本，但也要维持一个均衡的比例，富力广场的品牌设置过于偏重于女装及女性消费品，缺乏合理性。 与同类商业相比，儿童、幼教类比例较高，达9%。此类商业对客流的贡献度低，反而会给购物的顾客造成冷清的感觉，而且与其他业态很难形成互补效应。设置如此之高的幼教类店铺比例，是不明智的。 高层区布局不合理。幼教类分散在F3,F4两层，与商务男装、运动品牌同层经营，如此布局令人难以理解。 空置率过高，高低层区客流量差距过大。 中指观点：业态需重新规划，补充招商刻不容缓 开业近2年，凭借得天独厚的地段优势和富力的品牌效应，理应度过养商期，逐步走上正轨，然而目前富力广场的经营状况却无法让人满意。一方面，客流量达不到预期，即使在双休日，前来购物逛街的顾客也不是很多。另一方面，3、4两层空置率达到46%，大面积的空铺使顾客望而却步，高层更加冷清。 图34：首层主通道，客流差强人意 图35：购物的顾客寥寥无几 图36：高层区空置率过高，几乎无人光顾 pseudonym Ding Bingcheng), to Jiangsu and Zhejiang in Taihu Lake area opened work, towards armed, carried out guerrilla race. 4 people such as Ding Bingcheng took Zhang Yan, Zhou Fen, from Shanghai, Zhao Anmin troops stationed at the border of Jiangsu and Zhejiang. Ding Bingcheng reach dual-COR, and anti- established contact of Communist Party members, when the Kuomintang military