卖房契约“四址”表意错误能否构成“重大误解”doc.doc

卖房契约“四址”表意错误能否构成“重大误解” 　　张忠发 　　一、案情综述 　　2002年8月6日上午，原告某供销社因单位改制，将所属公房14间棉花仓库和后排6间附属机房公开拍买出售。被告郑某竞买获得棉花仓库第14、13间和后排机房第6、5两间，价款为13400元。原、被告在订立“卖房契约”书写房屋“四至”时，北址界至表意为：“北至(从河边起算)第13间和12间之间的人字梁止，后房随前面房人字梁直线进入东方垂檐滴水。”双方签约后，履行了各自的义务。当日下午，被告将所购房屋“四至”进行核对清理，并在后排机房按契约划定的界址，在第4间与第3间的隔墙一侧进行砌墙封堵。购得后排机房4间的买受人李某知情后，请求县派工作组进行核对处理，经工作组实地核实，后排机房房间设置与前房是错位的，原、被告签约为后排房屋界址表意的“随前面房人字梁直线进入东方垂檐滴水”，按此划定被告可获得后排附属机房6间中的三间还多而不是两间，至使另一购房户所购的四间房屋无法落实。为此，县派工作组当即进行处理，但未获成功。 　　嗣后，原告诉至法院，以原告书写“卖房契约”的笔误，将后排附属机房与他人连接的房间划定的界址表意错误，造成他人购买的房间无法落实，应属民事行为上的“重大误解”为由，请求法院依法变更。审理中，被告提出抗辩，认为“卖房契约”中“四址”记载清楚明晰，各条款与实地吻合，不存在笔误。按界至多出的一间属“防火道”间，应归其所有，并同意补交600元，后经调解未能达成协议。为此法院以原告对其出卖的房屋及其附属建筑物“四址”应当清楚，出卖给被告房屋“四址”的书明中，关于房屋北至条款后面房屋的界址约定，不存在重大误解;认为是执笔人误写，致使双方形成不公平交易，请求变更合同的理由于法不能成立，本院不予采纳，依照《合同法》的第五十四条一款一项、第三款，第一百三十三条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。该案判决后，原告向本院提出申诉，申请再审。 　　二、剖案析疑 　　本案争议的焦点是，由于原审原、被告共同签订的“卖房契约”中按前房北至界址划定的后房界址表意错误，造成另一购房者买得的后排四间房屋无法落实。原审认定“卖房契约”订立的真实情况原告应当清楚，“重大误解”不能成立。为此，就该一民事行为是否属“重大误解”，本人试作如下剖析。 　　原审认为，原告作为房屋买卖合同的出卖方，对所属房屋的四址这一显而易见的情形和事实应是清楚的。签订房屋买卖契约合同前，事先进行了较长时间的酝酿，对出卖房屋的座落、数量、质量、价格评定召开了专门会议进行磋商准备。因此能够认定原、被告在订立房屋买卖契约合同过程中，原告对其出卖的房屋附属建筑物“四址”应是清楚的，因此出卖给被告房屋的四址中，关于北址条款的约定不存在重大误解。原告诉称该合同中北至条款内容的约定系执笔人误写，致使双方形成不公平交易，请求变更合同的理由于法不能成立，所诉事实不予采纳。被告依照“卖房契约”取得的合法房产，有权在法律规定的范围内管理、使用处置。故对原告要求变更合同条款及责令被告停止侵权、折除围墙、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。依照《合同法》第五十条一款一项“因重大误解订立的;”、第三款“当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”，第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，判决驳回原告清江供销社的诉讼请求。 　　判决生效后，原告以原审判决驳回原告诉讼请求，不尊重原告所诉的客观事实为由，向本院提出申诉申请再审。该案经过再审，被告承认，按照“卖房契约”北至界址划定的表意，后排机房是多出了一间，但不是本人故意所为，属原告自身笔误所造成，并表示为了了结此案，同意补交该间房屋的价款。后经调解双方自愿达成协议，并予兑现。 　　该案原、被告订立的“买房契约”协议中，前房北至界址垂直延伸为后排房屋与他人房屋连接的界址，造成他人买受的四间房屋不能落实。对于这一明摆的事实本应可以认定为民事行为上的“重大误解”，而原审仍以“明知”、“应该清楚”，是当事人真实意思表示订立的民事行为为由，认定为重大误解不能成立，虽有其认定的依据，但仍有凝窦。为此本人从以下几个方面谈点见解，看看能否起到释凝的作用。 　　从法理上看，民事行为上的“重大误解”，是指一方因自己的过错而对合同的内容等发生误解，而从事了的民事行为。误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。误解既可以是单方面的误解，也可以是双方的误解。误解通常有下列特征： 　　一是误解是指当事人对民事行为的内容等发生认识的错误。在重大误解的情况下，当事人所表示出来的意思与其内心意思是相符合的，只是其内心意思本身因发生误解而与真实情况不符，也就是说，误解从本质上说是指当事人内心意思的缺陷，由于这种缺陷使当事人从事的行为后果与自己的真意相悖。 　　误