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青宇教育——物业师考试教材数字类摘录 《物业经营管理》——数字类摘录 第一章 第一节、物业经营管理的概念 第3页： 4 从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声 望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备 系统、物业管理水平和租户类型。 区域购物中心 2 8 其建筑面积在10万m 以上，有效商业服务半径可达到200km 。 第4页： 市级购物中心 2 14 建筑规模一半在3万m 以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。 地区购物商场 2 19 建筑规模一半在1~3万m 之间，服务人口10~30人，年营业额在1~5亿元人民币之间。 区住区商场 2 5、建筑规模一般在3000~10000m 之间，服务人口1~5万人，年营业额在3000~10000万元人民币 之间。 邻里服务性商店 2 2 26 建筑规模一半在3000 m 以下，且以500~1000 m 建筑面积者居多，服务人口在1万人以下， 年营业额在3000万元人民币以下。 第一节、投资分析的基本概念 第42页： 税金 4 包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，目前营业税的税率为5% 。城市维护建设税和 教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3% 。 5 房地产开发投资企业所得税税率一般为33% 。 第七章 第二节、成本估算方法 第188页：； 福利费包括以下三项： 1 福利基金。按工资总额的14%计算。 2 工会基金。按工资总额的2%计算。 3 教育经费。按工资总额的1.5%计算。 7 第三节、物业管理绩效评价 第269页： 偿债能力状况指标 机密 第 1 页 2011-9-2 青宇教育——物业师考试教材数字类摘录 3 比较保守的经验判断一般为不高于50%，国际上一般公认60% 比较好。 第273页： 10 该指标越高，表明企业流动资产流转越快，偿还流动负债的能力越强。国际上公认标准比 率为200% ，我国较好的比率为150%左右。 第274页： 14 一般保持在100%的水平比较好，国际上公认的标准比率为100%，我国目前较好的比率在 90%左右。 第279页： 17 标准系数用介于0~1之间的数值表示，具体规定如下： 优秀值及以上的标准系数为1； 良好值及以上的标准系数为0.8； 平均值及以上的标准系数为0.6； 较低值及以上的标准系数为0.4； 较差值及以上的标准系数为0.2； 较差值以下的便准系数为0 。 第281页： 21 评价报告要求语言简洁规范，思路清晰，必要时 应用图表进行分析对比，字数要控制在3000 字左右。 三、定量和定性相结合计分法 第284页： 26 定量和定性结合评价得分=定量指标分数×80%+定性指标分数×20% 第八章 第一节、写字楼及写字楼物业管理 第309页： 3 标准层有效使用率=专用部分面积/标准层面积=70%~80% ； 4 写字楼整体有效使用率=专用部分面积的合计/总建筑面积 （停车场除外）=60%~70% 。 第三节、零售商业物业的租赁管理 第341页： 租金的调整 3、（对于主要租户来说，通常是20~30年；次要租户的租期也达到3~10年）。 第四节、零售商业物业的现场管理 费用测算：日常管理费 7 公共能耗费（约占总费用的40%，下同）。 8 设施维护费（3%~5% ）。 9 工资及福利（30%~35% ）。 10 绿化及清洁费（2%~3% ）。 11 安保费（0.5%~1% ）。 12 办公费（3% ）。 13 保险费（1%）。 14 不可预见费（2% ）。 15 管理酬金（8%~12%）。 16 税金（5.5% ）。 机密