共有房产的善意取得制度大学本科毕业论文.docVIP

前 言 善意取得制度源起于古代日耳曼法中的手护手原则，历经了古代、中世纪、近代至现代的漫长岁月。其制度创造、判例、学说屡经变迁，在诸多市场经济国家确立起来，发挥着保障流通安全的重要功能。 2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》由十届人大五次会议通过，该法具有鲜明的时代意义。有许多理念更新和制度创新，不动产善意取得制度就是其中之一。因为世界上还有一些国家立法确立动产的善意取得制度，尚不承认不动产的善意取得制度。 随着我国市场经济的不断发展，房地产交易的日趋频繁，此项制度的确立将更好的保护交易的安全，保障财产的流转关系。然而由于我国的房地产交易市场及登记的客观状况的特殊性，使得《物权法》在规定共有房产适用善意取得制度时还有一些不足。这正是本文所要探讨的内容。同时，笔者也提出一些建议，以便使共有房产更好地适用善意取得制度。 目 录 摘要 1 1. 善意取得制度的概述 1 1.1.善意取得的概念及其历史沿革 1 1.2.善意取得的价值取向 1 ２. 不动产及共有房产的善意取得之立法状况 2 2.1.国外有关立法规定 2 2.2.我国关于不动产善意取得制度的现有规定 3 2.3.共有房产适用善意取得制度的法律依据 3 3. 在我国共有房产适用善意取得的理由及立法上的不足 5 3.1.共有房产适用善意取得的理由 5 3.1.1.我国目前房产登记制度不完备 5 3.1.2.权利人登记意识较弱 6 3.2.我国《物权法》中关于共有房产适用善意取得的不足 6 3.2.1.受让人的善意 6 3.2.2.关于价格合理与否的判断 7 4. 我国共有房产更好的适用善意取得制度的建议 7 4.1.严格控制共有房产适用善意取得制度的条件 7 4.1.1.出让人须是共同共有人之一 8 4.1.2.买受人须善意且无过失 8 4.1.3.受让人取得产权必须支付合理对价 9 4.1.4.须未经其他共有人同意并已作产权变更登记 9 4.2.关于对共有房产善意取得中的原权利人的保护 9 4.2.1.侵权责任救济 9 4.2.2.不当得利救济 9 4.2.3.违约责任救济 9 4.2.4.国家赔偿救济 10 结 语 10 注 释 11 参考文献 12 致 谢 14  共有房产的善意取得制度 摘要：长期以来人们关于善意取得的讨论只限于动产，而不动产则不能适用。本文从善意取得的理论基础到不动产善意取得制度的立法现状及共有房产适用善意取得制度的理由和法律依据等方面进行论述，探讨《物权法》将善意取得制度适用于不动产交易的重要性。进而论述共有房产适用善意取得制度在规定上的一些缺陷。从而提出自己对我国共有房产的善意取得制度的一些认识和建议。 关键词：共有房产 不动产 善意取得制度 善意第三人 1. 善意取得制度的概述 1.1.善意取得的概念及其历史沿革 善意取得又称即时取得，指无权处分人将其占有的他人动产转让给第三人，如果第三人取得该动产是基于善意且是有偿，第三人就依法取得了该动产的所有权或他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。学界一般认为日耳曼法中的“以手护手”原则为善意取得制度的渊源。[1]根据这一原则，占有是物权的外在表征，占有动产者即推定其为动产的所有者。对动产享有权利者也必须以对标的物的占有为前提，如果物的所有权人丧失了对物的占有，其权利的效力便会因此而减弱。所以，当所有者之物被占有人让与第三人的情况下，所有人只能向占有人请求损害赔偿，而不能向第三人请求物权返还。第三人依据“以手护手”原则取得所有权，是原权利人由于丧失对物的占有导致对其物的权利效力减弱的逻辑结果，而且在此也无须考察第三人是善意还是恶意。由此可以看出，“以手护手”原则与善意取得制度还存在相当的差距。在对该原则进行否定之否定的基础之上，善意取得制度应运而生。[2] 1.2.善意取得的价值取向 善意取得的基本价值取向是保护交易安全。在社会生产各环节中，产品的交换扮演了非常重要的角色。随着社会经济的发展，交易日益频繁，如果参与交易的善意受让人完全承担从无权利人手中不能取得权利的风险，不仅会使交易主体因畏惧承担此种风险而丧失参与交易的积极性，也会使必须参与交易的受让人为避免此种风险而不得不花费大量时间和精力去逐一调查交易标的物的权利归属真相，从而增加交易的成本，有碍交易的发展，从交易受让人与交易标的物的真实权利人之间的利益平衡来看，完全由受让人承担从无权利人手中不能取得权利的风险，属于有失公平；如果从整个社会利益的角度来看，这样做妨碍了社会经济的发展，损害社会生活的整体利益。善意取得即在保护交易安全与真实权利人固有权利之间，选择了优先保护前者，从而形成了以保护交易安全为其价值取向的一项独立的物权制度。[3]