估价技术教案.doc

房地产估价技术报告 一、估价程序 （一）选定专业人员组成评估小组； （二）现场勘察，收集相关市场资料；　　　　 （三）调查核实有关法律文件，制定评估工作计划； （四）进行评定估算，完成评估报告。 二、个别因素分析 （一）个别因素分析 1、估价对象 估价对象是位于11228.7平方米房屋（其中的5,296.25平方米办理了房屋所有权证，5500.00平方米办理了规划许可证），13,060.00平方米工业用地土地使用，挡土墙等14项构筑物，2项管道，49项机器设备，237项存货（详见评估明细表）。 产权状况 委估厂房办理了筑房权证高新字第0145号《房屋所有权证》《》估价对象个别特征 委估房产建成于200年，结构。 委估房产建成于200年，结构。 三、区域因素分析 委估资产所在的区域为观山湖区野鸭乡上寨村， 随着开发建设的逐步完成，该区域将成为商业及物流的理想区域。 四、市场背景分析 2014年，贵阳市延续贵阳市委七届十一次全会推出的关于建设“大贵阳”的战略决策，两城区改造继续深入，同时还启动了机场的扩建工程；观山湖区京东集团的入驻和客运西站的建设为区域物流发展和贵阳市立体交通的规划奠定了基础；白云区则继续保持高昂的“北拓”气势，引入多家实力企业共同发展沙文高新区，而综保区的建设又为区域发展提供有力保障；而众多房企的入驻，让花溪区在“南延”的道路上更进一步。 观山湖区位于贵阳市西北部，东靠黔灵山脉，南临三桥马王庙，西接百花山脉，北与白云区相接境内路网架构合理，贵阳地铁从金阳始发，贵广、沪昆、成贵、长昆、渝黔等高速铁路在观山湖汇集，快捷、高效的现代交通网络体系逐渐形成。重点打造“十大商圈”、“二圈二带”，形成“十大产业集群”，辐射“三大网络”以会展服务、金融信息、现代物流、商贸饮食、房地产、社区服务、总部经济、体育文化、旅游服务、医疗服务十大产业为重点，大力发展观山湖区的现代服务业商圈以诚信路商业(步行)带、轻轨(1、2号线)商业带，贵阳客站商圈、贵广铁路站商圈为基础，积极建设大型商贸商圈带。全力引进大型企业集团，促进上述十大产业的集群式发展。推进产业集群，加强观山湖区与贵阳市、观山湖区与黔中经济区、观山湖区与西南地区的合作和交流。区内建设始终遵循生态文明理念高标准规划、高质量建设，已建成市级行政中心、西南地区规模最大的奥体中心、贵阳国际会展中心等，成功引进30多家企业总部入驻，已建设贵阳西南国际商贸城、国际金融中心、贵阳市火车站功能区，以及即将开工建设百花生态新城、金华采空区生态体育公园等一批重大项目。一座生态型、园林式的现代化新城日臻形成，正逐步成为贵阳市政治、经济、文化中心。 1、法律上允许（规划及相关政策法规许可），即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。 2、技术上可能，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。 3、经济上可行，即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。 经过综合分析比较，结合本次估价目的为核实房地产价值着参考，因此以保持现状为本次估价的最高最佳使用。 六、估价方法的选用 根据“中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》《》 2、成本法 成本法，是首先估算在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的委估资产所需的全部成本，再确定被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。 其公式为： 评估值＝重置全价×成新率 七、估价测算过程 （一）收益法（以5296.25平方米厂房为例） 1、资本利率r的确定 本次采用复合投资收益率法确定资本化率，即将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算： r= M×rm+（1－M） ×rE 式中r—资本化率（%）； M—贷款价值比率（%），即抵押贷款占房地产价值的比率； rm—抵押贷款收益率，即抵押贷款利率； rE—自有资金所要求的收益率。 根据贵阳市房地产抵押贷款的一般情况，房地产贷款额度通常为70%，参照中国人民银行公布的一至五年的中长期贷款利率（rm）5.15%，根据估价对象的用途、区位条件及所处区域房地产市场状况，正常状况下工业用房置业投资的自有资金的正常收益率在5%～10%，根据估价对象的区位条件和用途，估价对象的自有资金的正常收益率（rE）为8%。则： r= M×rm+（1－M） ×rE =70%×5.15%+(1－70%) ×8%=6.005% 则r=6.00% 2、收益年限n的确定 根据委托方提供的《国有土地使用证》，根据本次评估目的，其收益年限根据评估基准日2015年9月15日与终止日期2047年