博思堂2007年五常市崇仁25号地块前期定位报告.pptVIP

销售特性： 五常在售项目中多层基本不存在营销概念，高层中因时代嘉园为五常常务副市长投资开发，聘请哈尔滨销售人员进行了略微的包装、策划，销售中心装修后摆放沙盘、户型模型的销售工具，成为五常销售最系统的项目。 1 Part 项目名称 销售形象 主题推广 电影院不夜城小区 现场环境乱、销售人员不专业 无 文化诚信小区 与不夜城在一处共同销售 无 时代嘉园 有销售中心，环境较好 五常第一座高层 时代星园 同上 五常第一座高层 贵都大厦 销售现场一般，销售人员素质差 无 福泽家园 销售现场一般，销售人员一般 无 文教北区 售罄 金荷花园 销售中心装修，未开盘 未开盘 五常在售项目销售表现力较差，营销基本为零阶段。本项目若能在营销策划方面有上佳表现必将获得事半功倍效果。 五常市地产市场现状/销售特性 综合市场项目研判： 五常地产市场仍处于初级阶段，普遍竞争力偏弱，需要高品质产品引领市场走向成熟 60-90米为本市场主力户型，120米以上大面积住宅应限量版生产 高尚产品存在一定量市场空缺 地块商业氛围不成熟，项目底商招商挑战与机会并存 五常市地产市场现状/市场研判 1 Part 项目位于崇仁社区哈五路五常入口方向右侧，呈东西长向，南北短向，靠休闲广场，沿金山大街 地块周边环境成熟，周边50米辐射区内林立政府机构、广场、社区、学校等配套设施齐全、开发区内发展升值潜力巨大 地块所属区域住宅相对成熟 地块周边商业氛围不强 2 Part 图 项目背景/地理位置/地块价值分析 片区房地产市场状况以及对本项目的启示 本项目开发正处于片区的快速发展期，开发区经过多年基础建设与政经匹配，走过了艰难的培育期，即将迎来快速发展阶段，井喷式发展会快速提升项目价值； 片区房地产发展形势一片大好，在国家地产一片火红的条件下，五常地产2007年高歌猛进，销售量、销售面积稳步上升。市场供需两旺，成交量较2006有较大增长； 2 Part 项目背景/地理位置/地块价值分析 片区未来的发展规划方向将为本地区中高档次的房地产发展提供充足的客户源保障及较大的发展空间； 逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞争力，并由此吸引更多的置业群； 片区房地产市场状况以及对本项目的启示 随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。片区将成为五常市未来辐射和发展的重要战场。 2 Part 项目背景/地理位置/本项目启示 片区房地产市场状况以及对本项目的启示 地块四周分布：实验二小、二中、实验中学等学校，近万米休闲广场是五常最大公共区域，金山公园与项目隔道不足100米，这些都提升项目人文价值，未来开发中“教育”、“生态”可作为两张王牌以阻击竞争对手。 图 地块被三校区包围 2 Part 项目背景/地理位置/本项目启示 2 Part 项目背景/目标人群/时代嘉园的客群分析 时代嘉园作为五常第一个高层项目，有较大的参考意义，本案重点针对时代嘉园购买人群进行了重点分析,帮助我们确定本项目的目标人群： 1、区域结构分析： 一期时代嘉园共60套，目前已售37套，其中小定6套，内部预留4套，销售率达61%，37位成交客户中，有效登记地点30个。 从30位购房客户的居住地点来看，共分布在五常的29位(其中80%左右为政府领导)，8位分布在其周边市镇。 2、年龄结构分析： 从成交客户的年龄构成来看，36-55岁的客户成为主要购买力量，这一年龄层次的人主要是社会的中坚力量，有较好的经济基础，购房一般是处于二次置业或者投资，有部分是给家里的老人购房养老。 3、职业性质： 由于时代嘉园开发均是100-180米大户型，而且付款方式十分单一，只能一次性付款。对买主的经济实力要求很高。个体经商业主、政府机关、教师等高收入人群为项目购买主力，其中个体经商业主与政府机关人员占购买人群71%强； 4、户型面积： 小面积产品去化速度较快，120米以下的户型已销售70%以上。 5、购房目的： 购房者首选的五常第一座高层带来的新鲜感，其次才是追求生活舒适和生活高度，标榜身份者也不乏其人，外地投资客、本地投资客约占15%。 2 Part 项目背景/目标人群/时代嘉园的客群分析 2 Part 寻找 我们的目标客户 他们是否具备购买本案的经济能力？ 他们是否具有相应的文化水平，对产品的价值有所判定？ 他们是否追求生活的高品质？ 他们是否认同新城市主义的生活方式？ 这是界定本项目目标客户时必需回答的问题，也是购买本案必需满足的四个条件。因此，我们分别以经济、文化、生活态度、生活方式为底线，来界定我们的客户群体。 项目背景/项目目标人群定位 他们： 一般被描述为：社会的中坚，单位的脊梁，基本事业有成，眼光敏锐，富有远见，有