完善我国房地产登记制度的实证反思.docVIP

完善我国房地产登记制度的实证反思 内容提要: 我国的房地产登记模式,仍应采取权利登记模式,同时可以吸取契约登记制度的一些优点;登记机关的设立一般以市为基础;在立法上,应明确区分土地权利的总登记和初始登记,在实务中,有必要引入房地产登记专业代理人制度,同时确立登记机关和专业代理人相应的赔偿责任和保险制度。 房地产登记制度是房地产立法乃至物权立法的重要组成部分。自八十年代初开始,我国理论和实务界对房地产登记制度的建设进行了不断的理论和实务探索。无庸置疑,二十余年的探索,促进了我国房地产立法的不断完善,为我国物权立法及民法典的制订作出了重要的理论准备。但与此同时,我们也必须清醒地看到,房地产实务中许多亟待解决的问题,尚末引起理论界足够的重视,相关问题也未得到充分的探讨。本文从实证的视角出发,针对我国房地产登记实践中存在的且亟须解决的几个重要问题进行探讨,以期能为我国的物权立法提供一些启示。 一、关于登记模式的选择 考察世界各国房地产登记制度的模式,基本可分为三种:契约登记制(又称登记对抗主义)、权利登记制(又称登记要件主义)及托伦斯登记制。在总体上,后两种模式均可归于广义的权利登记制,对此二种模式,我们已经十分熟悉了。在理论上,我国已形成后两种登记制优于前者的通说。然而,由于对契约登记制认识上的不足,造成了在理论上及实践中对契约登记制的诸多误解